ملک مشاع؛ افراز، فروش ملک مشاع و حل اختلاف شرکا
پاسخ کوتاه: برای خروج از شراکت در ملک مشاع چه باید کرد؟
برای خروج از شراکت ابتدا باید مشخص شود ملک قابل افراز است یا خیر، اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، درخواست افراز اصولاً در واحد ثبتی محل وقوع ملک ثبت میشود. اداره ثبت پس از بررسی اسناد، سهم شرکا، نقشه و ضوابط فنی، ملک را قابل افراز یا غیرقابل افراز اعلام میکند.
اگر ملک قابل افراز باشد، سهم هر شریک به قطعه یا واحد مستقل تبدیل و امکان صدور سند جداگانه فراهم میشود، اگر ملک بهصورت قطعی غیرقابل افراز شناخته شود، هر شریک میتواند فروش کل ملک و تقسیم پول حاصل از فروش را درخواست کند.
ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، فروش ملک غیرقابل افراز را به درخواست هر یک از شرکا پیشبینی کرده است.
مخالفت یکی از شرکا بهتنهایی مانع آغاز افراز یا فروش قضایی نیست؛ اما همه مالکان باید در فرایند افراز، اعتراض و فروش شناسایی و از تصمیمهای مؤثر مطلع شوند. درخواست یک شریک با نادیده گرفتن حقوق شکلی سایر مالکان تفاوت دارد.
ملک مشاع چیست و هر شریک چه حقوقی دارد؟
ملک مشاع ملکی است که مالکیت آن میان دو یا چند نفر مشترک است، بدون آنکه قسمت فیزیکی و مستقل هر شریک از پیش مشخص شده باشد. برای مثال، مالک دو دانگ یک خانه فقط مالک یک اتاق یا بخش معین نیست؛ سهم او در تمام اجزای ملک منتشر است.
قانون مدنی، شرکت را اجتماع حقوق مالکان متعدد در یک مال به نحو اشاعه میداند. در نتیجه، هر شریک در تمام ملک حق دارد، اما اعمال این حق در بخشهای فیزیکی ملک با حقوق سایر شرکا محدود میشود.
تفاوت ملک مشاع با ملک مفروز
در ملک مشاع، سهم شرکا بهصورت درصد، دانگ یا کسر از کل ملک تعیین شده است؛ مانند یکدوم یا دو دانگ از شش دانگ.
در ملک مفروز، سهم فیزیکی مالک از سایر قسمتها جدا شده و حدود، مساحت و دسترسی مستقل آن مشخص است. افراز، یکی از راههای تبدیل مالکیت مشاع به مالکیت مفروز است.
ممکن است شرکا در عمل بخشهایی از ملک را میان خود تقسیم کرده و هرکدام در قسمت معینی سکونت یا کشاورزی کنند، این وضعیت که گاهی «مفروزالتصرف» نامیده میشود، لزوماً به معنای پایان مالکیت مشاع یا ایجاد سند مفروزی نیست.
آیا شریک میتواند سهم مشاع خود را بفروشد؟
هر شریک میتواند نسبت به سهم مالکانه خود تصرف حقوقی انجام دهد و سهم مشاعش را بفروشد، صلح کند، هبه کند یا در رهن قرار دهد؛ رضایت سایر شرکا اصولاً شرط انتقال همان سهم نیست. ماده ۵۸۳ قانون مدنی نیز انتقال سهم شریک به شخص ثالث را تجویز کرده است.
خریدار، مالک همان سهم مشاع میشود و وارد شراکت موجود خواهد شد، او نمیتواند صرفاً به استناد خرید سهم مشاع، بخش مشخصی از ملک را بدون توافق یا افراز قانونی در تصرف اختصاصی بگیرد.
آیا شریک میتواند بدون اجازه دیگران در ملک تصرف کند؟
تصرف حقوقی شریک در سهم خودش با تصرف مادی در کل ملک متفاوت است، فروش سهم مشاع مجاز است، اما اقداماتی مانند تصرف انحصاری یک طبقه، تخریب، ساختوساز، تغییر قفل یا جلوگیری از ورود دیگران ممکن است حقوق سایر مالکان را نقض کند.
تصرف مادی بدون رضایت شرکا، حسب شرایط میتواند غیرمجاز تلقی شود و مسئولیت پرداخت اجرتالمثل یا رفع تصرف ایجاد کند، هیئت عمومی دیوان عدالت اداری نیز در رأی سال ۱۴۰۳ بر تفاوت میان تصرف حقوقی در سهم و تصرف مادی در مال مشاع تأکید کرده است.
مهمترین اختلافات شرکا در ملک مشاع
اختلاف در دعاوی ملکی مخصوصا پرونده های مربوط به ملک مشاع همیشه درباره فروش یا تقسیم نیست، بخش قابل توجهی از پروندهها به نحوه استفاده از ملک، هزینهها و تصرف یک شریک مربوط میشود.
تصرف انحصاری ملک توسط یکی از شرکا
ممکن است یکی از شرکا تمام خانه، مغازه یا زمین را در اختیار گرفته و اجازه استفاده به دیگران ندهد، مالک بودن بخشی از ملک، لزوماً مجوز محروم کردن سایر مالکان از کل مال نیست.
شرکای دیگر میتوانند حسب وضعیت، رفع تصرف، خلع ید مشاعی، تحویل امکان استفاده یا اجرتالمثل ایام تصرف را مطالبه کنند. نتیجه به وجود یا نبود اذن، مدت تصرف، نحوه مطالبه و دلایل پرونده وابسته است.
اجاره دادن ملک بدون رضایت سایر شرکا
یک شریک میتواند منافع متعلق به سهم خود را منتقل کند، اما تحویل و تصرف مادی تمام یا قسمت معینی از ملک به مستأجر، بدون موافقت دیگران، ممکن است با حقوق شرکا تعارض پیدا کند.
اجارهای که نسبت به تمام ملک و بدون اختیار سایر مالکان منعقد شده است، دستکم نسبت به سهم دیگران به تنفیذ آنان وابسته خواهد بود. پیش از طرح دعوا باید مشخص شود قرارداد درباره سهم مشاع بوده یا تمام ملک و مستأجر دقیقاً کدام بخش را در اختیار گرفته است.
ساختوساز یا تغییر ملک توسط یک شریک
ساخت بنا، تخریب دیوار، تغییر کاربری، قطع درختان یا تفکیک عملی زمین، تصرف مادی محسوب میشود و ممکن است به حقوق همه شرکا آسیب بزند.
شریک نمیتواند با ساختوساز یکجانبه، قسمت خاصی را برای خود تثبیت کند. هزینهای که بدون توافق انجام شده نیز همیشه بهطور کامل از سایر مالکان قابل مطالبه نیست.
اختلاف درباره هزینه تعمیرات، مالیات و عوارض
هزینههای ضروری حفظ ملک با هزینههای توسعهای و سلیقهای تفاوت دارند، تعمیر فوری سقف یا جلوگیری از تخریب ممکن است ضروری باشد، اما بازسازی لوکس یا ساخت طبقه جدید الزاماً قابل تحمیل به سایر شرکا نیست.
بهتر است پیش از هزینهکرد، ضرورت اقدام، سهم هر مالک و شیوه پرداخت بهصورت مکتوب مشخص شود.
فروش تمام ملک توسط یکی از شرکا
هیچ شریک عادی نمیتواند بدون اختیار، تمام شش دانگ ملک را به نام خود بفروشد، معامله او درباره سهم خودش ممکن است معتبر باشد، اما نسبت به سهم دیگران فضولی و وابسته به اجازه آنان است.
خریدار باید پیش از معامله، سند و قدرالسهم فروشنده را بررسی کند و تصور نکند فروشنده سهم مشاع میتواند قسمت مشخص یا کل ملک را مستقلاً منتقل کند.
تفاوت افراز، تفکیک، تقسیم و تقسیم ترکه در فروش ملک مشاع چیست؟
استفاده نادرست از این اصطلاحات میتواند باعث انتخاب مرجع اشتباه شود.
افراز ملک مشاع
افراز یعنی جدا کردن سهم یک یا چند شریک از مال غیرمنقول مشاع و تبدیل سهم مشاع به قسمت مستقل، در افراز، وجود حداقل دو مالک ضروری است و نتیجه آن پایان اشاعه نسبت به سهمهای جداشده است، تعریف مقرراتی افراز نیز بر جدا کردن سهم مشاع و تقسیم مال غیرمنقول میان شرکا تأکید دارد.
تفکیک ملک
تفکیک یعنی تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر، تفکیک ممکن است به درخواست یک مالک ششدانگ نیز انجام شود و لزوماً مالکیت مشاع را از بین نمیبرد.
اگر ملکی میان چند نفر مشاع باشد و فقط تفکیک شود، ممکن است هر قطعه جدید همچنان به همان نسبت قبلی متعلق به تمام شرکا باشد.
تقسیم توافقی یا تقسیمنامه
شرکا میتوانند با توافق، ملک را میان خود تقسیم کنند؛ مشروط بر اینکه تقسیم با قوانین آمره، ضوابط شهرداری، حد نصابها و حقوق اشخاص ثالث تعارض نداشته باشد.
برای املاک ثبتشده، توافق شفاهی یا دستنوشته داخلی کافی نیست و بهتر است نتیجه تقسیم بهصورت رسمی ثبت و برای قطعات اسناد مستقل صادر شود.
تقسیم ترکه متوفی
تقسیم ترکه با افراز اداری یکسان نیست، ممکن است ترکه شامل چند ملک، وجه نقد، مطالبات و دیون باشد و دادگاه در تقسیم، مجموعه داراییها و حقوق وراث را در نظر بگیرد.
رأی وحدت رویه شماره ۷۱۹ رسیدگی به درخواست تقسیم ترکه را در صلاحیت دادگاه دانسته است؛ حتی اگر در میان ترکه املاک ثبتشده وجود داشته باشد. بنابراین وراث نباید هر پرونده موروثی را صرفاً با درخواست افراز از اداره ثبت آغاز کنند.
شرایط افراز ملک مشاع
خاتمه یافتن جریان ثبتی ملک
طبق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، افراز اصولاً در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک است؛ خواه ملک در دفتر املاک ثبت شده باشد یا مراحل ثبت آن به پایان رسیده ولی هنوز ثبت نهایی دفتر املاک انجام نشده باشد.
بنابراین معیار قانونی فقط داشتن سند تکبرگ نیست؛ خاتمه جریان ثبتی اهمیت دارد.
مشخص بودن مالکیت و سهم شرکا
نام مالکان و میزان سهم آنان باید قابل احراز باشد، اگر درباره اصل مالکیت، سهم یکی از اشخاص یا اعتبار سند اختلاف جدی وجود داشته باشد، اداره ثبت مرجع حل اختلاف مالکیت نیست و ممکن است ابتدا رأی دادگاه لازم شود.
رعایت ضوابط فنی و شهرسازی
افراز نباید قطعاتی ایجاد کند که برخلاف حداقل مساحت، برِ مجاز، گذر، کاربری یا سایر ضوابط شهرسازی باشند، اداره ثبت برای تصمیمگیری از نقشهبردار، شهرداری و حسب مورد سایر مراجع استعلام میگیرد.
قابل تقسیم بودن هندسی بهتنهایی کافی نیست؛ قطعات حاصل باید از نظر قانونی و عرفی قابلیت استفاده داشته باشند.
نبود سند مالکیت معارض
قانون افراز تصریح میکند ملکی که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده، تا زمان رفع تعارض افراز نمیشود. ابتدا باید تعارض سند از مسیر قانونی حل شود.
رعایت محدودیت اراضی کشاورزی
افراز و تقسیم اراضی کشاورزی تابع قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و حد نصابهای فنی و اقتصادی است، ایجاد قطعات کمتر از حد نصاب ممکن است ممنوع باشد، حتی اگر شرکا با تقسیم موافق باشند. مقررات جدید اسناد حدنگاری کشاورزی نیز افراز و تقسیم بعدی را تابع این محدودیتها میداند.
افراز ملک مشاع در اداره ثبت انجام میشود یا دادگاه؟
موارد صلاحیت اداره ثبت
اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته و اختلاف اصلی درباره مالکیت وجود ندارد، درخواست افراز باید از واحد ثبتی محل وقوع ملک آغاز شود، اداره ثبت پس از دریافت درخواست یکی از شرکا، سایر مالکان را وارد فرایند کرده و تصمیم خود را ابلاغ میکند.
رضایت اولیه همه شرکا برای ثبت درخواست ضرورت ندارد، اما انجام افراز پنهانی و بدون رعایت حق اطلاع و اعتراض سایر مالکان مجاز نیست.
مواردی که باید به مرجع قضایی مراجعه کرد
در مواردی مانند پایان نیافتن جریان ثبتی، اختلاف در اصل مالکیت، نیاز به تعیین سهم، وجود دعاوی معارض یا موضوعاتی که قانون از صلاحیت اداره ثبت خارج کرده است، رسیدگی قضایی لازم میشود.
همچنین اعتراض به تصمیم اداره ثبت درباره افراز یا عدم افراز در مرجع قضایی محل وقوع ملک مطرح خواهد شد.
وضعیت ملک موروثی و تقسیم ترکه
اگر خواسته واقعی، تقسیم تمام ترکه باشد، مرجع رسیدگی دادگاه است؛ هرچند بخش مهم ترکه از املاک ثبتشده تشکیل شده باشد، رأی وحدت رویه شماره ۷۱۹ میان افراز یک ملک مشاع مشخص و تقسیم مجموعه ترکه تفاوت گذاشته است.
وجود صغیر، محجور یا غایب نیز لزوم حضور ولی، قیم یا امین و نظارت بر حقوق او را ایجاد میکند، اثر آن بر مرجع و شیوه رسیدگی باید با توجه به اینکه پرونده افراز ملک یا تقسیم ترکه است بررسی شود.
مراحل درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
1.دریافت استعلام و جمعآوری مدارک
پیش از درخواست باید وضعیت پلاک، نام مالکان، سهم هر شریک، رهن، بازداشت و اسناد معارض بررسی شود.
2.ثبت درخواست افراز
یکی از شرکا میتواند با مدارک مالکیت و هویتی، درخواست خود را به واحد ثبتی محل وقوع ملک ارائه کند. اداره ثبت پرونده افراز تشکیل میدهد.
3.کارشناسی و تهیه نقشه افرازی
نقشهبردار یا کارشناس وضع موجود، مساحت، حدود، دسترسی، کاربری و امکان ایجاد قطعات متناسب را بررسی میکند.
افراز فقط تقسیم مساوی مساحت نیست. ممکن است ارزش قسمتهای ملک متفاوت باشد و برای رعایت سهم، موضوع تعدیل یا پرداخت مابهالتفاوت مطرح شود.
4.ابلاغ تصمیم به تمام شرکا
تصمیم اداره ثبت باید به شرکا ابلاغ شود تا امکان اعتراض قانونی داشته باشند، نادیده گرفتن مالک یا استفاده از نشانی نادرست میتواند تصمیم و مراحل بعدی را با اعتراض روبهرو کند.
5.صدور سند مالکیت مفروزی
پس از قطعیت تصمیم افراز، صورتمجلس و نقشه اجرا و برای قطعات مفروز اسناد مستقل صادر میشود، هزینههای قانونی تفکیک و افراز نیز در مرحله اجرا دریافت خواهد شد.
اعتراض به تصمیم افراز یا غیرقابل افراز بودن ملک
1.مهلت اعتراض به تصمیم اداره ثبت
هر شریک میتواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم واحد ثبتی اعتراض کند، این مهلت درباره تصمیم قابل افراز یا غیرقابل افراز بودن اهمیت دارد و بیتوجهی به ابلاغ ممکن است تصمیم را قطعی کند.
2.مرجع رسیدگی به اعتراض
اعتراض در مرجع قضایی محل وقوع ملک مطرح میشود، معترض باید مشخص کند تصمیم ثبت از چه جهت با اسناد، نقشه، سهم مالکانه یا ضوابط فنی سازگار نیست.
3.نقش کارشناسی رسمی در دادگاه
دادگاه معمولاً موضوع را به کارشناس رسمی ثبتی، نقشهبرداری یا راه و ساختمان ارجاع میدهد، کارشناس بررسی میکند آیا تقسیم عادلانه و قانونی ممکن است یا خیر.
اعتراض کلی بدون ایراد فنی یا سند مؤثر، معمولاً برای تغییر تصمیم کافی نیست.
4.نتیجه اعتراض به تصمیم ثبت
دادگاه ممکن است تصمیم ثبت را تأیید یا نقض کند، اگر امکان افراز احراز شود، پرونده برای اجرای افراز ادامه پیدا میکند. اگر غیرقابل افراز بودن قطعی شود، امکان درخواست فروش کل ملک فراهم خواهد شد.
ملک غیرقابل افراز چیست؟
1.کوچک بودن مساحت ملک
اگر تقسیم ملک میان شرکا قطعاتی کمتر از حداقل مساحت مجاز ایجاد کند، افراز امکانپذیر نخواهد بود.
2.نبود دسترسی مستقل برای قطعات
ممکن است مساحت کافی باشد، اما یک یا چند قطعه پس از تقسیم راه دسترسی مناسب نداشته باشند یا نیازمند عبور غیرمتعارف از سهم دیگران شوند.
3.مغایرت افراز با ضوابط شهرسازی
برِ قطعه، عرض گذر، تراکم، کاربری، طرح تفصیلی و محدودیتهای شهرداری میتوانند مانع افراز شوند.
4از بین رفتن ارزش یا کاربری ملک
تقسیم ممکن است از نظر هندسی ممکن، اما از نظر اقتصادی زیانبار باشد؛ برای مثال یک واحد تجاری با تقسیم فیزیکی کاربری و ارزش اصلی خود را از دست بدهد.
قانون مدنی نیز حق تقسیم را در جایی حمایت میکند که تقسیم موجب ضرر نامتعارف یا از بین رفتن مالیت نشود.
5.غیرقابل افراز بودن آپارتمان یا بنای واحد
یک آپارتمان، مغازه یا خانه کوچک معمولاً قابلیت تقسیم فیزیکی مطابق سهم چند مالک را ندارد، در چنین مواردی، فروش و تقسیم ثمن راهحل عملیتری است.
فروش ملک مشاع غیرقابل افراز چگونه انجام میشود؟
1.دریافت گواهی قطعی عدم افراز
پیش از درخواست فروش باید تصمیم قطعی مبنی بر غیرقابل افراز بودن وجود داشته باشد، صرف کوچک بودن ملک یا مخالفت شرکا جای گواهی ثبت یا رأی قضایی را نمیگیرد.
2.ثبت درخواست صدور دستور فروش
هر یک از شرکا میتواند با ارائه گواهی قطعی عدم افراز و اسناد مالکیت، فروش ملک را از مرجع قضایی محل وقوع ملک درخواست کند. ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع این حق را برای هر شریک شناخته است.
در درخواست باید مشخصات کامل پلاک، میزان سهم شرکا و اطلاعات تمام مالکان یا نمایندگان قانونی آنان درج شود.
3.ارجاع پرونده به اجرای احکام
پس از صدور دستور فروش، پرونده برای انجام تشریفات فروش به اجرای احکام فرستاده میشود، فروش مطابق مقررات اجرای احکام مدنی انجام خواهد شد.
4.کارشناسی قیمت روز ملک
کارشناس رسمی قیمت روز ملک را با توجه به موقعیت، کاربری، مساحت، بنا، وضعیت تصرف و محدودیتهای ثبتی تعیین میکند.
شرکا باید نظریه کارشناسی را دقیق بررسی کنند، قیمت پایین یا عدم توجه به حقوق تجاری، سرقفلی، بنا یا موقعیت ویژه ملک میتواند سهم آنان را کاهش دهد.
5.انتشار آگهی و برگزاری مزایده
پس از قطعی شدن ارزیابی، آگهی مزایده منتشر و ملک به بالاترین پیشنهاد معتبر فروخته میشود، مخالفت یا عدم حضور یک شریک، در صورت رعایت ابلاغ و تشریفات، مانع اصل مزایده نیست.
شرکا نیز اصولاً میتوانند مانند سایر متقاضیان در مزایده شرکت کنند، کارکنان و مباشران قانونی فروش از خرید در مزایده ممنوعاند.
6.پرداخت بدهیها و تقسیم ثمن
پس از وصول قیمت، هزینههای اجرا و مطالبات دارای اولویت، مانند حقوق مرتهن یا بازداشتهای معتبر، مطابق مقررات تعیین تکلیف میشوند، باقیمانده وجه به نسبت سهم رسمی میان شرکا تقسیم میشود.
اگر یکی از مالکان محجور یا غایب باشد، سهم او تحت نظارت مرجع صالح و نماینده قانونی پرداخت یا نگهداری خواهد شد.
آیا یک شریک میتواند دیگران را مجبور به فروش ملک مشاع کند؟
تفاوت فروش اختیاری با فروش قضایی
یک شریک نمیتواند خارج از فرایند قانونی، سایرین را مجبور کند قرارداد فروش دلخواه او را امضا کنند.
اما اگر ملک رسماً غیرقابل افراز باشد، درخواست یک شریک برای فروش قضایی کافی است و رضایت سایرین شرط صدور دستور فروش نیست، مبنای این حق، جلوگیری از اجبار دائمی اشخاص به باقی ماندن در شراکت است.
اثر مخالفت سایر شرکا
شریک مخالف میتواند نسبت به مالکیت، قطعیت گواهی عدم افراز، ارزیابی یا تخلف در مزایده از راه قانونی اعتراض کند؛ اما مخالفت صرف با اصل فروش، پس از غیرقابل افراز شناخته شدن ملک، معمولاً فرایند را متوقف نمیکند.
امکان توافق پیش از مزایده
شرکا میتوانند در هر مرحله توافق کنند که یکی از آنان سهم دیگران را بخرد، ملک به خریدار معینی منتقل شود یا فروش آزاد با قیمت مورد توافق انجام گیرد.
فروش توافقی معمولاً هزینه و خطر فروش زیر قیمت در مزایده را کاهش میدهد؛ مشروط بر اینکه حقوق محجوران، طلبکاران و صاحبان حقوق ثالث رعایت شود.
مدارک لازم برای افراز و فروش ملک مشاع
1.مدارک اصلی حسب وضعیت پرونده شامل موارد زیر است:
2.سند مالکیت یا استعلام مالکیت مشاعی؛
3.مشخصات کامل پلاک ثبتی و بخش ثبتی؛
4.مدارک هویتی متقاضی؛
5.فهرست نام و نشانی تمام شرکا؛
6.گواهی انحصار وراثت، اگر یکی از مالکان فوت کرده است؛
7.مدارک قیمومت، ولایت یا امین، در صورت وجود محجور یا غایب؛
8.نقشه ملک و مدارک شهرداری یا دهیاری؛
9.تصمیم اداره ثبت درباره افراز یا عدم افراز؛
10.گواهی قطعیت تصمیم عدم افراز؛
11.رأی دادگاه در صورت اعتراض؛
12.مدارک رهن، بازداشت یا حقوق اشخاص ثالث؛
13.ارزیابیها و نظریات کارشناسی قبلی؛
14.وکالتنامه رسمی، اگر اقدام توسط وکیل انجام میشود.
جهت رزرو مشاوره تخصصی با گروه حقوقی دادشناسان کلیک کنید
خلع ید یا رفع تصرف از ملک مشاع
مالک مشاع میتواند در شرایط قانونی علیه متصرف غیرمجاز اقدام کند، بااینحال، اجرای خلع ید در ملک مشاع به معنای تحویل قسمت مفروز به یکی از مالکان نیست و نتیجه باید با حقوق تمام شرکا سازگار باشد.
اگر متصرف خود یکی از شرکاست، نوع دعوا باید با دقت انتخاب شود؛ زیرا او در اصل ملک حق مالکانه دارد، ولی ممکن است نحوه تصرفش حقوق دیگران را نقض کرده باشد.
اثر رضایت قبلی یا توافق درباره استفاده
ممکن است شرکا سالها توافق کرده باشند یک نفر در خانه سکونت کند و دیگری از مغازه یا زمین استفاده کند، وجود چنین اذن یا تقسیم منافع میتواند بر اجرتالمثل و غیرمجاز بودن تصرف اثر بگذارد.
پس گرفتن اذن و مطالبه تخلیه یا اجرت بهتر است با اظهارنامه یا دلیل مکتوب انجام شود.
وضعیت رهن، بازداشت و حقوق اشخاص ثالث
ملک مشاع در رهن بانک
ممکن است تمام ملک یا فقط سهم یکی از شرکا در رهن باشد، افراز یا فروش نباید حقوق مرتهن را نادیده بگیرد.
در فروش قضایی، مطالبات دارای وثیقه مطابق اولویت قانونی تعیین تکلیف میشوند و ممکن است بخشی از ثمن مستقیماً صرف بدهی بانک شود.
بازداشت سهم یکی از شرکا
بازداشت سهم یک شریک لزوماً سهم سایر مالکان را به دین او متصل نمیکند، اما افراز و فروش را پیچیده میسازد.
مرجع اجرا و طلبکار باید در جریان فرایند قرار گیرند و سهم بدهکار از ثمن، مطابق بازداشت پرداخت خواهد شد.
وجود مستأجر در ملک
فروش ملک همیشه قرارداد اجاره معتبر را از بین نمیبرد، باید تاریخ، مدت، نوع سند و حدود حق مستأجر بررسی شود.
خریدار مزایده ممکن است ملک را با وجود اجاره معتبر تحویل بگیرد و نتواند فوراً مستأجر را تخلیه کند.
وجود سند یا ادعای مالکیت معارض
اگر شخصی نسبت به اصل مالکیت یا میزان سهم ادعا دارد، افراز و فروش پیش از حل اختلاف ممکن است به حقوق او آسیب بزند. در صورت وجود سند مالکیت معارض، قانون صراحتاً افراز را تا رفع تعارض متوقف کرده است.
پرسشهای رایج درباره فروش ملک مشاع
آیا رضایت همه شرکا برای افراز لازم است؟
خیر. هر شریک میتواند درخواست افراز کند، اما همه مالکان باید در فرایند قانونی شناسایی و از تصمیم مطلع شوند و حق اعتراض داشته باشند. ماده ۱ قانون افراز درخواست یک یا چند شریک را کافی دانسته است.
آیا میتوان بدون گواهی عدم افراز درخواست فروش داد؟
در مسیر معمول خیر. ابتدا باید غیرقابل افراز بودن ملک بهصورت رسمی و قطعی احراز شود، اگر رسیدگی از ابتدا در دادگاه انجام شده باشد، رأی قطعی همان دادگاه میتواند مبنای فروش باشد.
آیا یکی از شرکا میتواند ملک را در مزایده بخرد؟
بله. شریک میتواند مانند اشخاص دیگر در مزایده شرکت کند و در صورت ارائه بالاترین پیشنهاد معتبر، تمام ملک را بخرد. سهم مالکانه او در نهایت هنگام تقسیم وجوه لحاظ میشود؛ اما باید الزامات پرداخت مزایده را رعایت کند.
اگر یکی از شرکا در ملک سکونت داشته باشد، فروش متوقف میشود؟
صرف سکونت شریک مانع فروش ملک غیرقابل افراز نیست، بااینحال، وضعیت تصرف، اجاره، حقوق ساکنان و نحوه تحویل باید در مرحله اجرا بررسی شود.
آیا میتوان فقط سهم خود را از طریق مزایده فروخت؟
فروش موضوع ماده ۴ قانون افراز، ناظر به فروش کل ملک غیرقابل افراز و تقسیم ثمن است، هر شریک میتواند سهم خودش را خارج از این مسیر بهصورت اختیاری منتقل کند، اما برای مزایده قضایی صرف سهم، باید مبنای اجرایی مستقلی مانند توقیف سهم وجود داشته باشد.
هزینههای افراز و مزایده را چه کسی میپردازد؟
هزینه درخواست، کارشناسی، نقشهبرداری، آگهی و اجرا ابتدا حسب مرحله از متقاضی یا محل مقرر دریافت میشود؛ اما در پایان ممکن است هزینههای فروش از ثمن کسر شود. نحوه نهایی تقسیم هزینه به نوع اقدام، تصمیم مرجع و توافق شرکا بستگی دارد.
مسیر درست برای پایان دادن به شراکت ملکی
1.برای حل اختلاف ملک مشاع باید چهار موضوع بهترتیب بررسی شود:
2.آیا خواسته واقعی، افراز یک ملک است یا تقسیم تمام ترکه؟
3.آیا جریان ثبتی ملک خاتمه یافته و اداره ثبت صلاحیت دارد؟
4.آیا افراز از نظر فنی، ثبتی و شهرسازی امکانپذیر است؟
5.اگر ملک غیرقابل افراز است، فروش توافقی بهتر است یا مزایده قضایی؟
6.شرکا پیش از ورود به مزایده بهتر است امکان خرید سهم یکدیگر، فروش آزاد ملک و تقسیم توافقی پول را بررسی کنند. اگر توافق ممکن نباشد، قانون اجازه نمیدهد یک شریک برای همیشه در شراکت ناخواسته باقی بماند؛ پس از احراز قطعی عدم افراز، فروش قضایی راه پایان دادن به اشاعه خواهد بود.
قوانین، مقررات و منابع استفادهشده
قانون مدنی، بهویژه مقررات شرکت، تصرف در مال مشاع، انتقال سهم و تقسیم مال مشترک.
قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، بهویژه مواد ۱، ۲ و ۴.
قانون امور حسبی، بهویژه مقررات تقسیم ترکه.
رأی وحدت رویه شماره ۷۱۹ هیئت عمومی دیوان عالی کشور درباره صلاحیت دادگاه در تقسیم ترکه.
رأی وحدت رویه شماره ۸۶۵ هیئت عمومی دیوان عالی کشور درباره صلاحیت دادگاه صلح در دعاوی مالی تا نصاب قانونی.
قانون اجرای احکام مدنی و مقررات مربوط به فروش و مزایده اموال.
قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و مقررات اجرایی مرتبط.
رأی شماره ۲۵۰۷۷۱۶ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری درباره حقوق شرکا، تصرف مادی و لزوم رعایت حقوق سایر مالکان در افراز.
متون ارسالی درباره افراز، اعتراض به عدم افراز، دستور فروش، کارشناسی و مزایده ملک مشاع.