مقدمه ای بر کلیت پرونده های قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت فقط توافقی درباره این نیست که «زمین از مالک و هزینه ساخت از سازنده باشد».
پروژه زمانی از نظر حقوقی قابل کنترل است که از ابتدا مشخص باشد هر طرف چه آورده‌ای دارد، چه کاری را تا چه تاریخی باید انجام دهد، واحدهای نهایی چگونه تقسیم می‌شوند، بلاعوض چه زمانی پرداخت می‌شود، انتقال حقوق سازنده در چه مراحلی انجام می‌گیرد و اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکرد چه ضمانت‌اجرایی وجود دارد.
در بسیاری از اختلافات، مشکل اصلی این نیست که قرارداد وجود ندارد؛ مشکل این است که قرارداد درباره مهم‌ترین نقطه اختلاف سکوت کرده است. عباراتی مانند «ساخت در اسرع وقت»، «استفاده از مصالح درجه یک»، «تقسیم واحدها بعداً توافق می‌شود» یا «سازنده در صورت تخلف مسئول خسارت است» در زمان امضا ساده به نظر می‌رسند، اما هنگام اختلاف پاسخ نمی‌دهند که موعد دقیق چه بوده، کیفیت مورد توافق چیست، کدام واحد متعلق به چه کسی است و میزان خسارت چگونه محاسبه می‌شود.
موضوع از نظر قوانین جدید نیز مهم‌تر شده است. بر اساس اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، هر قراردادی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مشارکت در ساخت کند، در قلمرو قانون پیش‌فروش ساختمان قرار گرفته است. بنابراین دیگر نمی‌توان قرارداد مشارکت را صرفاً یک قرارداد خصوصی عادی دانست که تشریفات ثبتی درباره آن اهمیت فرعی دارد.
قبل از امضای مشارکت در ساخت چه چیزهایی باید روشن شود؟
امنیت پروژه از قبل از امضا شروع می‌شود. بررسی مالکیت، توان و اختیار سازنده، وضعیت حقوقی ملک و طراحی دقیق تعهدات، معمولاً بسیار کم‌هزینه‌تر از حل اختلاف بعد از توقف ساختمان است.
مالکیت، بازداشت، رهن و اختیار امضاکنندگان
اولین بررسی باید مربوط به خود ملک و اشخاص طرف قرارداد باشد.
صرف اینکه شخصی ملک را در اختیار دارد یا خود را مالک معرفی می‌کند کافی نیست.
باید مشخص شود مالک رسمی چه کسی است، آیا مالکان متعددند، ملک در رهن یا بازداشت قرار دارد و آیا حقوق اشخاص ثالث مانند مستأجر، صاحب سرقفلی یا دارنده حق دیگری نسبت به ملک وجود دارد.
اگر مالک چند نفر باشد، حدود اختیار هر یک اهمیت دارد. قرارداد با یکی از مالکان نمی‌تواند بدون وجود نمایندگی معتبر، برای سهم دیگران تعهد ایجاد کند.
در طرف سازنده نیز اگر قرارداد با شرکت منعقد می‌شود باید آخرین وضعیت ثبتی شرکت و صاحبان امضای مجاز کنترل شود. سمت مدیرعامل به تنهایی همیشه به این معنا نیست که او اختیار ایجاد تمام تعهدات مالی، انتقالی یا داوری مورد نظر قرارداد را دارد.
در قراردادهایی که شخص به وکالت امضا می‌کند نیز حدود وکالت تعیین‌کننده است. اختیار انجام امور اداری با اختیار انتقال ملک، قبول داوری یا ایجاد تعهد مالی یکسان نیست.
گواهی امضا نیز نباید با «سند رسمی قرارداد» اشتباه شود، گواهی امضا می‌تواند در اثبات انتساب امضا مفید باشد، اما به خودی خود جای تشریفات رسمی مقرر برای قراردادی را که قانون ثبت رسمی آن را لازم می‌داند نمی‌گیرد.
سهم مالک و سازنده و نحوه تعیین بلاعوض
درصدهایی مانند ۶۰ به ۴۰ یا ۵۰ به ۵۰ به خودی خود نشان نمی‌دهند قرارداد از نظر اقتصادی متعادل است.
ارزش زمین، تراکم قابل دریافت، هزینه ساخت، مدت پروژه، عوارض، نوع کاربری، ارزش متفاوت طبقات و واحدها و تعهدات مالی هر طرف می‌تواند نتیجه واقعی مشارکت را تغییر دهد.
«بلاعوض» نیز مبلغی نیست که قانون برای آن فرمول واحد و الزامی تعیین کرده باشد، مبلغ و شیوه محاسبه آن حاصل ارزیابی اقتصادی پروژه و توافق طرفین است.
بنابراین قرارداد بهتر است به جای عبارتی مانند «مبلغی بابت بلاعوض پرداخت می‌شود» دقیقاً مشخص کند:
مبلغ بلاعوض چقدر است، در چند مرحله پرداخت می‌شود، هر مرحله به چه رویدادی وابسته است، تأخیر در پرداخت چه اثری دارد و در صورت فسخ یا توقف پروژه تکلیف مبالغ پرداخت‌شده چیست.
در پروژه‌های دارای چند مالک نیز باید روشن شود بلاعوض به چه نسبتی میان مالکان توزیع می‌شود و پرداخت به یک مالک آیا موجب برائت سازنده در برابر سایرین هست یا خیر.
زمان‌بندی و مشخصات فنی پروژه
زمان‌بندی فقط تعیین تاریخ «تحویل نهایی» نیست.
پروژه باید به مراحل قابل اندازه‌گیری تقسیم شود؛ برای مثال تحویل ملک، اخذ پروانه، تخریب، اجرای فونداسیون، اسکلت، سفت‌کاری، تأسیسات، نازک‌کاری، اخذ پایان کار و مراحل ثبتی نهایی.
این تفکیک یک مزیت حقوقی مهم دارد: اگر سازنده در میانه پروژه متوقف شود، می‌توان مشخص کرد تخلف از کدام تعهد و از چه تاریخی آغاز شده است.
مشخصات فنی نیز باید تا حد امکان عینی باشند. عبارت «مصالح مرغوب» برای حل اختلاف کافی نیست. برند یا استاندارد قابل قبول، نوع اسکلت، سیستم تأسیسات، آسانسور، پنجره، کف، نما و امکان جایگزینی مصالح در صورت توقف تولید باید تعیین شود.
تضمین‌هایی که واقعاً قابل استفاده باشند
نوشتن جمله «آقای الف ضامن اجرای قرارداد است» لزوماً امنیت کافی ایجاد نمی‌کند.
باید مشخص باشد شخص ثالث دقیقاً چه تعهدی را، تا چه مبلغی و برای چه مدتی تضمین می‌کند و آیا مسئولیت او در کنار سازنده قرار دارد یا فقط دارایی خاصی برای تضمین معرفی شده است.
اگر هدف این است که مالک بتواند در صورت تخلف برای تمام مبلغ مستقیماً به شخص تضمین‌کننده نیز مراجعه کند، ماهیت و حدود این مسئولیت باید صریح نوشته شود.
در غیر این صورت، واژه‌های مبهمی مانند «ضامن» یا «متعهد» ممکن است هنگام اجرا محل اختلاف شوند.
وثیقه رسمی ملکی، ضمانت‌نامه بانکی یا سایر تضمین‌های قابل اجرا از نظر آثار و تشریفات با چک یا تعهد شخصی متفاوت‌اند، انتخاب ابزار باید متناسب با تعهدی باشد که تضمین می‌شود.
بهتر است تضمین مربوط به «پایان پروژه» با تضمین «پرداخت بلاعوض» یا «رفع تخلفات شهرداری» یکسان نوشته نشود؛ زیرا زمان ایجاد و مبلغ ریسک آنها متفاوت است.
ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در نظام حقوقی جدید
یکی از مهم‌ترین تغییرات حقوقی سال‌های اخیر در دعاوی ملکی این است که قانونگذار قرارداد مشارکت در ساخت را صراحتاً در تعریف پیش‌فروش ساختمان وارد کرده است.
ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان نیز اصل را بر تنظیم قرارداد پیش‌فروش و انتقال حقوق و تعهدات آن از طریق سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی قرار داده است.
از این جهت، توصیه قدیمی مبنی بر اینکه قرارداد مشارکت را می‌توان صرفاً در بنگاه یا به شکل یک نوشته عادی تنظیم کرد و بعداً درباره سند رسمی تصمیم گرفت، با نظام حقوقی جدید ریسک بیشتری دارد.
آیا قرارداد عادی مشارکت در ساخت کافی است؟
پاسخ باید با توجه به تاریخ قرارداد و مقررات حاکم در همان زمان داده شود.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برای اعمال حقوقی مشمول ماده ۱ ـ از جمله انواع پیش‌فروش ساختمان ـ ضمانت‌اجراهای بسیار مهمی در زمینه ثبت پیش‌بینی کرده است.
ضمانت اجرای اصلی ماده ۱ با فاصله یک‌ساله پس از راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون فعال می‌شود.
در نتیجه نباید «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» را با سامانه‌ای که قرارداد روزمره مشارکت در ساخت باید در آن منعقد شود یکی دانست. سامانه موضوع ماده ۱۰ اساساً بخشی از سازوکار تعیین تکلیف ادعاها و مستندات غیررسمی است؛ در حالی که ماده ۱ از ثبت اعمال حقوقی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد سخن می‌گوید.
برای قراردادهای جدید، روش امن این است که قبل از امضا وضعیت دقیق اجرای مقررات ثبتی و امکان ثبت رسمی قرارداد در همان پروژه بررسی شود.
نقش نقشه معماری، تقسیم‌نامه و شناسه یکتای واحدها
آیین‌نامه اجرایی مصوب ۱۴۰۴ درباره مدیریت پیش‌فروش ساختمان و مشارکت در ساخت، ساختار جدیدی برای پیوند اطلاعات شهرداری و ثبت ایجاد کرده است.
در این نظام، نقشه معماری تأییدشده شامل اطلاعاتی مانند تعداد طبقات، تعداد و مساحت واحدها، پارکینگ و انباری است و می‌تواند مبنای تقسیم‌نامه و صدور شناسه یکتای واحدها قرار گیرد. آیین‌نامه همچنین پیش‌بینی کرده است که امکان ثبت قرارداد مشارکت در ساخت حتی پیش از صدور نقشه معماری تأییدشده فراهم شود و طرفین بتوانند اولویت‌های خود را درباره تخصیص واحدهای احتمالی در قرارداد تعیین کنند.
این تحول اهمیت تعیین واحدها در قرارداد را بیشتر می‌کند. عبارت «نصف واحدها برای مالک و نصف برای سازنده» ممکن است وقتی واحدهای شمالی و جنوبی، طبقات مختلف، پارکینگ و انباری ارزش یکسان ندارند، منشأ اختلاف بزرگی شود.
تعهدات مالک و سازنده در اجرای پروژه مشارکت در ساخت
مشارکت یک قرارداد دوطرفه است. همان‌طور که سازنده تعهدات سنگینی دارد، مالک نیز ممکن است با عدم انجام تعهدات خود باعث توقف پروژه شود.
مهم‌ترین تعهدات سازنده
بسته به قرارداد، تعهدات سازنده می‌تواند شامل اخذ مجوزهای لازم، پرداخت هزینه‌های توافق‌شده، انجام تخریب و ساخت طبق نقشه، رعایت مشخصات فنی، تکمیل ساختمان در مواعد مشخص، اخذ پایان کار و پیگیری امور ثبتی باشد.
موضوع مسئولیت هزینه‌ها باید دقیق نوشته شود. عبارت کلی «تمام هزینه‌های ساخت با سازنده است» الزاماً پاسخ نمی‌دهد جریمه تخلف ساختمانی، افزایش تراکم، تغییر نقشه با درخواست مالک، بدهی گذشته ملک یا مالیات مربوط به انتقال بر عهده چه کسی است.
سازنده همچنین نباید فراتر از حدود قرارداد درباره ملک اقدام کند. اگر حق پیش‌فروش، انتقال حقوق، اخذ تسهیلات یا ترهین ملک به او داده نشده باشد، نمی‌توان اختیار اداری ساخت را به‌طور خودکار مجوز این اقدامات دانست.
مهم‌ترین تعهدات مالک
مالک نیز معمولاً باید ملک را در موعد قابل استفاده در اختیار سازنده قرار دهد، مدارک لازم را فراهم کند، برای اقدامات اداری مورد توافق همکاری کند و در مراحلی که انتقال سهم یا تنظیم سند بر عهده اوست، تعهد خود را انجام دهد.
اگر ملک دارای مستأجر یا شخص دیگری در تصرف باشد، مشخص کردن مسئول تخلیه اهمیت زیادی دارد. سازنده‌ای که ملک را برای تخریب تحویل نگرفته ممکن است نتواند برنامه زمانی خود را آغاز کند.
همین قاعده درباره اسناد و وکالت‌نامه‌های کاری صادق است، اگر قرارداد انجام امور شهرداری را بر عهده سازنده گذاشته اما مالک وکالت یا اسناد لازم را ارائه نکرده باشد، نمی‌توان هر روز تأخیر را بدون بررسی علت به سازنده منتسب کرد.
از پروانه ساخت تا پایان کار و سند واحدها
اجرای درست قرارداد یک زنجیره است، گاهی اختلافی که در زمان صدور سند آشکار می‌شود، ریشه در تصمیمی دارد که دو سال قبل هنگام اخذ پروانه یا تغییر نقشه گرفته شده است.
به همین دلیل نسخه قرارداد، پروانه، نقشه‌های مصوب، اصلاحات نقشه و تمام توافق‌های تکمیلی باید با یکدیگر هماهنگ باشند.
کنترل پیشرفت و مستندسازی تخلف
مالک نباید برای اثبات تأخیر فقط به عکس‌های پراکنده یا پیام‌های غیررسمی تکیه کند.
صورت‌جلسات دوره‌ای پروژه، مکاتبات درباره توقف کار، گزارش مهندس ناظر، اظهارنامه رسمی، فاکتورها، گزارش کارشناسی و اسناد مربوط به مجوزها می‌توانند در تعیین علت تأخیر مؤثر باشند.
سازنده نیز باید دستورهای تغییر نقشه یا مصالح از طرف مالک را مکتوب کند، اگر مالک در میانه پروژه درخواست تغییرات پرهزینه داده باشد، ممکن است بعداً همان تغییرات در تعیین مسئولیت تأخیر اهمیت پیدا کند.
تقسیم واحد، پارکینگ و انباری
تقسیم واحدها را نباید تا آخر پروژه به تعویق انداخت، حتی اگر شماره ثبتی نهایی واحدها در ابتدای کار معلوم نباشد، قرارداد می‌تواند معیارهای مشخص و چند اولویت جایگزین تعیین کند؛ برای مثال کدام طبقات، جهت واحدها، پارکینگ‌ها و انباری‌ها در هر سناریوی پروانه به هر طرف می‌رسد.
این موضوع با مقررات جدید نیز هماهنگ است؛ آیین‌نامه ۱۴۰۴ پیش‌بینی کرده که توافق‌های مربوط به مالکیت واحدهای احتمالی و قطعات اختصاصی در قرارداد مشارکت درج و پس از تأیید نقشه با ساختار شناسه یکتا تطبیق داده شود.
1.تأخیر سازنده یا مالک چه ضمانت‌اجرایی دارد؟
یکی از پرتکرارترین اختلافات مشارکت در ساخت، تأخیر است؛ اما هر تأخیری نتیجه حقوقی یکسانی ندارد.
ابتدا باید مشخص شود موعد دقیق چه بوده، تأخیر به کدام طرف منتسب است، آیا مانع خارج از اختیار طرفین وجود داشته و قرارداد برای آن مرحله چه ضمانت‌اجرایی تعیین کرده است.
2.آیا هر تأخیری حق فسخ ایجاد می‌کند؟
خیر.
این تصور که «سازنده چند ماه تأخیر کرده، پس مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند» همیشه درست نیست.
گاهی قرارداد فقط برای تأخیر وجه التزام تعیین کرده است. گاهی حق فسخ پس از عبور از مدت مشخصی ایجاد می‌شود. در برخی قراردادها ابتدا باید اخطار داده شود و مهلت جبرانی بگذرد.
در تخلف از برخی شروط نیز قواعد عمومی قراردادها ابتدا امکان الزام متعهد به انجام تعهد را مطرح می‌کنند و حق فسخ زمانی اهمیت پیدا می‌کند که شرایط قانونی یا قراردادی آن فراهم شده باشد.
به همین دلیل، قبل از ارسال اظهارنامه فسخ باید دقیقاً مشخص شود مبنای حق فسخ چیست. اعمال فسخ بدون داشتن حق می‌تواند خود به اختلاف جدید و حتی ادعای نقض قرارداد از سوی طرف مقابل منجر شود.
3.وجه التزام و خسارت چگونه تعیین می‌شود؟
بهترین وجه التزام، مبلغی نیست که صرفاً بزرگ باشد؛ مبلغی است که دقیقاً معلوم باشد برای کدام تخلف و از چه تاریخی قابل مطالبه است.
برای مثال می‌توان تأخیر در اخذ پروانه، تأخیر در تحویل نهایی و تأخیر در تنظیم سند را سه تخلف مستقل دانست و برای هر کدام ضمانت‌اجرای مناسب نوشت.
قرارداد همچنین باید روشن کند مطالبه وجه التزام مانع الزام به انجام تعهد یا اعمال حق فسخ هست یا خیر. سکوت در این مورد می‌تواند باعث اختلاف درباره جمع یا عدم جمع این ضمانت‌اجراها شود.
4.فسخ قرارداد مشارکت در ساخت چه زمانی امکان‌پذیر است؟
اصل در قراردادهای لازم این است که طرفین باید به آن پایبند بمانند. خروج یک‌طرفه نیازمند حق فسخ قراردادی یا مبنای قانونی است.
بنابراین پشیمانی از درصد مشارکت، افزایش قیمت زمین یا پیدا شدن سازنده‌ای با پیشنهاد بهتر، به خودی خود مجوز فسخ نیست.
فسخ قراردادی و حق فسخ ناشی از تخلف
یکی از امن‌ترین روش‌ها این است که قرارداد از ابتدا تخلفاتی را که اهمیت اساسی دارند تعیین کند.
برای مثال می‌توان مقرر کرد اگر سازنده بدون عذر قراردادی بیش از مدت مشخصی پروژه را متوقف کند، برخلاف قرارداد ملک را در رهن قرار دهد یا بدون مجوز لازم حقوق پروژه را منتقل کند، پس از اخطار و انقضای مهلت مقرر برای مالک حق فسخ ایجاد شود.
در مقابل، سازنده نیز ممکن است برای مواردی مانند خودداری طولانی مالک از تحویل ملک یا انجام انتقال رسمی مورد توافق، حق فسخ داشته باشد.
شرایط باید روشن باشند. عبارتی مانند «در صورت تخلف، طرف مقابل حق فسخ دارد» ممکن است باعث اختلاف شود که آیا کوچک‌ترین تخلف نیز چنین حقی ایجاد می‌کند یا فقط تخلف اساسی.
غبن، تدلیس و تخلف از شرط
علاوه بر حق فسخی که خود قرارداد ایجاد می‌کند، در شرایط خاص ممکن است خیارات قانونی نیز مطرح شوند.
غبن زمانی اهمیت دارد که هنگام انعقاد قرارداد عدم تعادل فاحش و قابل توجهی میان ارزش‌های مورد معامله وجود داشته و سایر شرایط قانونی آن نیز احراز شود. صرف اینکه چند سال بعد ارزش زمین افزایش یافته، اثبات غبن زمان انعقاد نیست.
تدلیس درباره رفتار فریبکارانه مؤثر در انعقاد قرارداد مطرح می‌شود؛ برای مثال ارائه اطلاعات خلاف واقع یا پنهان‌کردن وضعیتی که با شرایط قانونی تدلیس منطبق باشد. هر سکوت یا اطلاعات ناقصی لزوماً تدلیس نیست و رابطه آن با تصمیم طرف باید اثبات شود.
تخلف از شرط یکی از مهم‌ترین مبانی اختلاف در مشارکت است. اگر سازنده یا مالک تعهد مشخصی را انجام ندهد، نتیجه حقوقی بستگی به نوع شرط، امکان اجبار به انجام آن و متن قرارداد دارد.
بنابراین بهتر است به جای فهرست کردن تمام خیارات قانون مدنی، در هر پرونده مشخص شود دقیقاً کدام تعهد نقض شده و کدام ضمانت‌اجرا با آن متناسب است.
برای نمونه، «مشکل مالی سازنده» یا «ورشکستگی احتمالی» به تنهایی یک خیار عمومی و خودکار برای فسخ تمام قراردادهای مشارکت ایجاد نمی‌کند. وضعیت حقوقی سازنده، قرارداد و امکان ادامه تعهدات باید بررسی شود.
5.بعد از فسخ تکلیف ساختمان و انتقال‌های انجام‌شده چیست؟
در مشارکت در ساخت، فسخ معمولاً پایان یک رابطه ساده دو نفره نیست.
ممکن است ساختمان تا مرحله اسکلت رسیده، مالک بخشی از سهم زمین را منتقل کرده، سازنده مبالغی هزینه کرده یا حقوقی نسبت به واحدها به اشخاص ثالث واگذار شده باشد.
پس از فسخ باید تکلیف آورده‌ها، عملیات ساختمانی انجام‌شده، مصالح، وجوه پرداختی، اسناد انتقالی، وکالت‌ها، تضمین‌ها و حقوق احتمالی اشخاص ثالث مشخص شود.
به همین دلیل، جمله «قرارداد فسخ شد و همه چیز به حالت اول برگشت» در پروژه ساختمانی همیشه راه‌حل عملی ارائه نمی‌دهد. ممکن است برای هر یک از آثار فسخ، درخواست حقوقی یا ثبتی جداگانه لازم باشد.
وجود پیش‌خریداران یا اشخاص ثالث نیز پرونده را پیچیده‌تر می‌کند؛ فسخ رابطه مالک و سازنده لزوماً بدون بررسی وضعیت ثبت و حقوق ایجادشده برای اشخاص دیگر، تمام آثار آنها را خودبه‌خود از بین نمی‌برد.
6.داوری در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه تنظیم شود؟
داوری می‌تواند برای اختلافات مشارکت در ساخت مفید باشد، اما تنها زمانی که شرط داوری قابل اجرا طراحی شده باشد.
یک تغییر قانونی مهم نیز باید مورد توجه قرار گیرد: ماده ۲۰ سابق قانون پیش‌فروش ساختمان که داوری خاص آن قانون را پیش‌بینی کرده بود، در اصلاحات ناشی از قانون الزام به ثبت رسمی حذف شده است. بنابراین صرف اینکه قرارداد مشارکت در ساخت در قلمرو قانون پیش‌فروش قرار دارد، امروز به معنای وجود داوری اجباری سابق نیست.
داوری فعلی در چنین قراردادهایی باید بر اساس توافق معتبر طرفین و قواعد عمومی داوری بررسی شود.
7.آیا داوری در مشارکت در ساخت الزامی است؟
خیر؛ مگر طرفین به طور معتبر آن را پذیرفته باشند یا مبنای قانونی دیگری در پرونده خاص وجود داشته باشد.
قانون آیین دادرسی مدنی اجازه داده اشخاص دارای اهلیت، اختلافات قابل داوری خود را با توافق به یک یا چند داور ارجاع دهند.
پس اگر قرارداد شرط داوری معتبر داشته باشد، طرح مستقیم همان اختلاف در دادگاه ممکن است با ایراد مربوط به شرط داوری مواجه شود.
اما اگر شرط داوری وجود نداشته یا بی‌اعتبار باشد، اصل اختلاف حسب ماهیت آن در مرجع قضایی صالح رسیدگی می‌شود.
8.شرط داوری باید چه موضوعاتی را مشخص کند؟
عبارت «کلیه اختلافات توسط داور حل می‌شود» از نبود شرط داوری بهتر است، اما هنوز بسیاری از مسائل را باز می‌گذارد.
بهتر است قرارداد درباره این موارد روشن باشد:
دامنه اختلافات مشمول داوری، نحوه انتخاب داور، داور جایگزین، مدت داوری، شیوه ابلاغ، محل داوری، هزینه داوری و اینکه اختلاف درباره اصل اعتبار، فسخ یا تفسیر قرارداد نیز مشمول شرط است یا خیر.
ماده ۴۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی نیز در موارد تعیین داور، بر مشخص بودن موضوع و مدت داوری و مشخصات طرفین و داور تأکید دارد.
در قرارداد شرکت سازنده، اختیار شخصی که شرط داوری را امضا می‌کند نیز باید کنترل شود.
ابطال رأی داور و مهلت اعتراض
رأی داور مانند یک رأی معمولی دادگاه از نظر ماهوی وارد مرحله تجدیدنظر کامل نمی‌شود. قانون جهات مشخصی برای بی‌اعتباری رأی داور تعیین کرده است.
ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی از جمله مواردی مانند مخالفت رأی با قوانین موجد حق، رأی خارج از موضوع یا اختیار داور، صدور رأی پس از پایان مدت داوری، تعارض با اسناد رسمی معتبر، ممنوع بودن داور یا بی‌اعتباری قرارداد داوری را از جهات بطلان می‌داند.
مهلت درخواست ابطال نیز بسیار مهم است. طبق ماده ۴۹۰، شخص مقیم ایران اصولاً ۲۰ روز پس از ابلاغ رأی داور برای درخواست بطلان فرصت دارد و برای اشخاص مقیم خارج از کشور این مهلت دو ماه است؛ قانون برای عذر موجه نیز حکم خاص دارد.
در نتیجه دریافت رأی داوری را نباید مانند یک نامه عادی کنار گذاشت. تاریخ ابلاغ ممکن است تعیین کند هنوز امکان اقدام وجود دارد یا خیر.
مهم‌ترین اختلافات مالک و سازنده قرارداد مشارکت در ساخت
اختلافات مشارکت در ساخت معمولاً فقط یک عنوان ندارند، ممکن است همزمان درباره تأخیر، خسارت، کیفیت، سند و تقسیم واحدها اختلاف وجود داشته باشد.
دعاوی مالک علیه سازنده
از مهم‌ترین اختلافات از سوی مالک می‌توان به توقف یا تأخیر پروژه، عدم رعایت مشخصات فنی، پرداخت نکردن بلاعوض، تغییر غیرمجاز نقشه، عدم اخذ مجوزهای لازم، عدم تکمیل پروژه و خودداری از اقدامات ثبتی مورد تعهد اشاره کرد.
در بعضی پرونده‌ها نیز مالک ادعا می‌کند سازنده بدون اختیار، واحد یا حقوق پروژه را منتقل کرده یا ملک را در معرض تعهد نسبت به شخص ثالث قرار داده است.
انتخاب خواسته در چنین پرونده‌ای مهم است. گاهی راه درست الزام به انجام تعهد و مطالبه خسارت است، نه فسخ. در پرونده دیگر ممکن است قرارداد حق فسخ صریحی ایجاد کرده باشد.
دعاوی سازنده علیه مالک
سازنده نیز ممکن است با عدم تحویل ملک، خودداری مالک از ارائه مدارک، انجام ندادن انتقال مرحله‌ای مورد توافق یا ممانعت از ادامه پروژه مواجه شود.
یکی از اختلافات مهم، انتقال سهمی از ملک به سازنده بر اساس پیشرفت پروژه است. اگر قرارداد انتقال را به تحقق مرحله مشخصی وابسته کرده باشد، باید ابتدا اثبات شود آن مرحله به‌درستی انجام شده است.
اختلاف درباره بلاعوض یا تغییرات مورد درخواست مالک نیز ممکن است باعث شود سازنده ادعا کند هزینه‌هایی خارج از قرارداد بر او تحمیل شده است.
پیش‌فروش و ورود اشخاص ثالث به اختلاف
پیش‌فروش واحدها یکی از حساس‌ترین بخش‌های مشارکت است.
قرارداد باید دقیقاً مشخص کند آیا سازنده اجازه پیش‌فروش دارد، از چه مرحله‌ای، چه تعداد واحد و با چه تشریفاتی.
امروزه این موضوع صرفاً یک مجوز خصوصی میان مالک و سازنده نیست؛ انتقال حقوق مربوط به واحدهای در حال ساخت باید با قواعد قانون پیش‌فروش و نظام ثبت رسمی هماهنگ باشد.
اصلاح قانون نیز انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مشارکت را در قلمرو پیش‌فروش قرار داده است.
این موضوع از نظر فسخ هم اهمیت دارد، هرچه اشخاص ثالث بیشتری با حقوق ثبت‌شده وارد پروژه شده باشند، برهم زدن رابطه مالک و سازنده آثار پیچیده‌تری خواهد داشت.
مدارکی که نتیجه اختلاف مشارکت در ساخت را تغییر می‌دهند
در اختلاف ساختمانی، داشتن قرارداد به تنهایی کافی نیست.
مهم‌ترین اسناد معمولاً شامل قرارداد اصلی و الحاقیه‌ها، سند و استعلام ثبتی ملک، وکالت‌نامه‌ها، مدارک سمت مدیران شرکت، پروانه و نقشه‌های مصوب، مکاتبات شهرداری، صورت‌جلسات پروژه، اسناد بانکی بلاعوض و هزینه‌ها، اظهارنامه‌ها، گزارش مهندس ناظر و مدارک مربوط به پیشرفت واقعی ساختمان هستند.
اگر اختلاف درباره کیفیت ساخت باشد، تصاویر و گزارش کارشناسی اهمیت بیشتری پیدا می‌کنند.
اگر اختلاف درباره تأخیر باشد، ترتیب زمانی رویدادها تعیین‌کننده است: ملک چه روزی تحویل شد، پروانه چه زمانی صادر شد، کدام طرف چه مدرکی را با تأخیر فراهم کرد و کار در چه تاریخی متوقف شد.
و اگر موضوع داوری باشد، قرارداد داوری، ابلاغ‌ها، قبولی داور، تاریخ شروع مدت و تاریخ صدور و ابلاغ رأی باید جداگانه نگهداری شوند.
مثال فرضی از تأخیر سازنده و اختلاف در فسخ
فرض کنید مالک یک ملک کلنگی را با سازنده وارد مشارکت می‌کند. سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد تعیین شده و سازنده علاوه بر هزینه ساخت، موظف است مبلغ مشخصی بلاعوض در دو مرحله پرداخت کند.
قرارداد برای اخذ پروانه چهار ماه و برای تکمیل پروژه ۲۴ ماه در نظر گرفته و مقرر کرده است اگر توقف غیرموجه عملیات بیش از ۹۰ روز ادامه پیدا کند، مالک پس از ارسال اخطار و دادن مهلت جبرانی مشخص حق فسخ خواهد داشت.
سازنده پس از اجرای اسکلت پروژه را متوقف می‌کند.
در چنین پرونده‌ای نباید صرفاً از تاریخ توقف نتیجه گرفت قرارداد خودبه‌خود فسخ شده است.
ابتدا باید بررسی شود علت توقف چیست. اگر توقف ناشی از تغییر نقشه به درخواست مالک یا مانع اداری خارج از مسئولیت سازنده بوده، وضعیت با رهاکردن پروژه به دلیل مشکلات مالی متفاوت است.
سپس باید دید شرط ۹۰ روز چگونه نوشته شده، آیا اخطار لازم بوده و آیا مهلت جبرانی سپری شده است.
اگر شرایط فسخ فراهم باشد و قرارداد اختلاف مربوط به فسخ را نیز مشمول داوری کرده باشد، مسیر داوری باید بررسی شود.
اگر سازنده پیش از اختلاف، حقوق بعضی واحدها را مطابق مقررات به اشخاص ثالث منتقل کرده باشد، آثار فسخ بر آن انتقال‌ها نیز مسئله مستقلی است و نمی‌توان صرف فسخ رابطه مالک و سازنده را معادل حذف فوری تمام حقوق دیگران دانست.
همین مثال نشان می‌دهد چرا یک تخلف واحد ممکن است همزمان چهار سؤال ایجاد کند:
آیا تخلف ثابت است؟ آیا حق فسخ ایجاد شده؟ مرجع رسیدگی دادگاه است یا داور؟ و فسخ چه اثری بر پروژه و اشخاص ثالث دارد؟
9.آیا اختلاف مشارکت در ساخت بدون وکیل قابل پیگیری است؟
بخشی از امور پروژه را مالک یا سازنده می‌تواند شخصاً مدیریت کند؛ مانند نگهداری منظم اسناد، بررسی پیشرفت، ثبت صورت‌جلسات و ارسال مکاتبات.
اما ریسک اقدام شخصی زمانی بالا می‌رود که قرار است قرارداد فسخ شود، رأی داوری مورد اعتراض قرار گیرد، انتقال رسمی یا پیش‌فروش اشخاص ثالث در میان باشد یا چند خواسته همزمان مطرح شود.
برای مثال، ارسال اظهارنامه‌ای با عنوان «فسخ قطعی قرارداد» در حالی که هنوز حق فسخ ایجاد نشده، ممکن است در دفاع طرف مقابل مورد استفاده قرار گیرد.
در مقابل، از دست دادن مهلت ۲۰ روزه اعتراض به رأی داور نیز ممکن است امکان طرح عادی درخواست ابطال را به‌شدت محدود کند.
پرونده‌های دارای رهن، بازداشت، چند مالک، شرکت سازنده، پیش‌خریداران متعدد یا اسناد انتقالی نیز معمولاً پیش از انتخاب خواسته نیازمند بررسی هماهنگ قرارداد و وضعیت ثبتی‌اند.
پرسش‌های رایج درباره فسخ، داوری و اجرای مشارکت در ساخت
1.اگر سازنده پروژه را رها کند، مالک فوراً می‌تواند فسخ کند؟
نه لزوماً. ابتدا باید متن قرارداد، مدت توقف، علت آن و شرط فسخ بررسی شود. در برخی قراردادها الزام به ادامه کار یا خسارت مقدم است و در برخی دیگر پس از تحقق شرایط مشخص حق فسخ ایجاد می‌شود.
2.آیا تعیین وجه التزام به این معناست که دیگر نمی‌توان قرارداد را فسخ کرد؟
همیشه خیر. پاسخ به متن قرارداد و مبنای فسخ بستگی دارد. بهتر است از ابتدا مشخص شود وجه التزام در کنار اجرای تعهد یا فسخ قابل مطالبه است یا جایگزین آنهاست.
3.قرارداد مشارکت در ساخت باید رسمی باشد؟
با اصلاحات قانونی اخیر، مشارکت در ساخت صراحتاً در قلمرو قانون پیش‌فروش ساختمان قرار گرفته و ثبت رسمی اهمیت اساسی دارد. ماده ۳ قانون پیش‌فروش نیز تنظیم رسمی قرارداد را پیش‌بینی کرده است. درباره آثار یک قرارداد قدیمی یا عادی باید تاریخ انعقاد و مقررات انتقالی همان پرونده بررسی شود.
4.آیا ثبت قرارداد در «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» جای سند رسمی را می‌گیرد؟
نباید این دو را یکسان دانست. سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی برای ساماندهی ادعاها و مستندات غیررسمی سازوکار خاص خود را دارد؛ قانون درباره اعمال حقوقی مشمول ماده ۱ از ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد سخن می‌گوید. برای قرارداد جدید باید مسیر ثبتی جاری سازمان ثبت کنترل شود.
5.آیا شرط داوری در مشارکت در ساخت اجباری است؟
خیر. داوری اجباری سابق قانون پیش‌فروش با حذف ماده ۲۰ آن قانون باقی نمانده است. امروز وجود داوری اصولاً به توافق معتبر طرفین بستگی دارد.
6.برای ابطال رأی داور چقدر فرصت وجود دارد؟
برای اشخاص مقیم ایران اصولاً ۲۰ روز پس از ابلاغ رأی و برای اشخاص مقیم خارج دو ماه؛ عذرهای قانونی نیز قواعد خود را دارند.
اگر سازنده دچار مشکل مالی شود قرارداد خودبه‌خود فسخ می‌شود؟
خیر. مشکل مالی به تنهایی به معنای انحلال خودکار قرارداد نیست. باید دید سازنده کدام تعهد را انجام نداده، قرارداد برای این وضعیت چه ضمانت‌اجرایی دارد و آیا مبنای قانونی فسخ یا اقدام دیگری ایجاد شده است.
7.قبل از امضا یا طرح دعوا چه اقدامی منطقی‌تر است؟
در مشارکت در ساخت، یک تصمیم اشتباه در ابتدای پروژه ممکن است چند سال بعد خود را در قالب اختلاف سند، تقسیم واحد یا فسخ نشان دهد.
قبل از امضا، پنج موضوع باید به صورت یک مجموعه بررسی شوند: وضعیت حقوقی ملک، توان و اختیار طرفین، تقسیم اقتصادی پروژه، برنامه دقیق اجرا و مسیر خروج از اختلاف.
قرارداد باید از همان روز اول پاسخ دهد اگر پروانه دیر صادر شد چه می‌شود، اگر مالک ملک را تحویل نداد چه می‌شود، اگر سازنده پروژه را متوقف کرد چه می‌شود، واحدها چگونه تقسیم می‌شوند و اگر اختلاف ایجاد شد داور یا دادگاه چگونه وارد می‌شود.
در مرحله اجرا نیز مستندسازی را نباید به زمان دعوا موکول کرد. هر تأخیر، تغییر نقشه، پرداخت، تحویل، تصمیم فنی و توافق تکمیلی مهم باید قابل اثبات باشد.
و زمانی که اختلاف ایجاد شد، اولین سؤال نباید این باشد که «چه دادخواستی ثبت کنم؟»؛ ابتدا باید مشخص شود قرارداد چه حقی ایجاد کرده، چه تخلفی قابل اثبات است، آیا شرط داوری معتبر وجود دارد و نتیجه مطلوب شما الزام به اجرا، خسارت، فسخ یا ترکیبی از این اقدامات است.
همین تشخیص است که میان پرونده‌ای که به نتیجه عملی می‌رسد و پرونده‌ای که چند سال صرف اختلاف بر سر مرجع، عنوان خواسته و آثار فسخ می‌شود تفاوت ایجاد می‌کند.
جهت رزرو مشاوره تخصصی دعاوی مشارکت در ساخت با گروه وکلا دادشناسان کلییک نمایید
قوانین و منابع حقوقی استفاده‌شده قرارداد مشارکت در ساخت
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به‌ویژه ماده ۱ و اصلاحات قانون پیش‌فروش ساختمان.
قانون پیش‌فروش ساختمان و ماده ۳ درباره تنظیم رسمی قرارداد.
آیین‌نامه اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی، مصوب ۱۴۰۴، درباره مدیریت پیش‌فروش و مشارکت در ساخت، نقشه معماری تأییدشده، تقسیم نامه و شناسه یکتا.
قانون آیین دادرسی مدنی، مقررات داوری، به‌ویژه مواد ۴۵۴ و ۴۵۸.
ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی درباره جهات بطلان رأی داور.
ماده ۴۹۰ قانون آیین دادرسی مدنی درباره مهلت درخواست ابطال رأی داور.
ماده ۴۸۱ قانون آیین دادرسی مدنی درباره موارد زوال داوری.