قوانین موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶؛ تفاوت قوانین و نقشه راه دعاوی
بسیاری از پروندههای موجر و مستأجر قبل از اینکه به اختلاف درباره تخلیه، اجارهبها یا سرقفلی برسند، در یک سؤال بنیادی متوقف میشوند: کدام قانون بر این رابطه حاکم است؟
پاسخ اشتباه میتواند کل پرونده را به مسیر نادرست ببرد.
اگر مغازهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ باشد، پایان مدت اجاره معمولاً به تنهایی برای تخلیه کافی نیست و موجر باید یکی از جهات قانونی تخلیه را اثبات کند، در همین نظام، حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز اهمیت اساسی دارد.
در مقابل، قانون ۱۳۷۶ مقرر کرده است اجارههایی که پس از لازمالاجرا شدن آن منعقد میشوند، اصولاً تابع قانون مدنی، مقررات قانون ۱۳۷۶ و شروط معتبر قرارداد هستند، ماده ۱۱ نیز اماکنی را که پیش از تصویب این قانون به اجاره داده شدهاند از شمول قانون جدید خارج کرده است.
بنابراین اولین سؤال یک پرونده اجاره قدیمی نباید این باشد که «چگونه تخلیه بگیرم؟»؛ بلکه باید مشخص شود رابطهای که امروز میبینیم از چه زمانی و با چه ماهیتی شروع شده است.
اولین سؤال: رابطه اجاره شما مشمول کدام قوانین موجر و مستأجر است؟
صرف مشاهده تاریخ آخرین قرارداد کافی نیست.
ممکن است روی اجارهنامه فعلی سال ۱۴۰۲ نوشته شده باشد، اما مستأجر همان مغازه را از سال ۱۳۷۲ در اختیار داشته و قرارداد جدید فقط تمدید رابطه قدیمی باشد.
در مقابل، ممکن است مستأجر قدیمی ملک را کاملاً تخلیه کرده و سالها بعد یک شخص جدید با قراردادی مستقل وارد شده باشد، این دو وضعیت نتیجه حقوقی یکسانی ندارند.
نقش تاریخ شروع اجاره در قوانین موجر و مستأجر
قانون ۱۳۷۶ از زمان لازمالاجرا شدن، اجارههای جدید را مشمول نظام خود، قانون مدنی و شروط قرارداد کرده است.
در عین حال ماده ۱۱ تصریح میکند اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شدهاند، حسب مورد همچنان تابع مقررات حاکم قبلی خواهند بود
در عمل، قانون ۱۳۵۶ امروز بیشترین اهمیت خود را در اماکن تجاری قدیمی حفظ کرده است.
درباره اماکن مسکونی باید تاریخچه قانون ۱۳۶۲ نیز در نظر گرفته شود، قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۶۲ اماکن مسکونی را تحت نظام متفاوتی قرار داد و رأی وحدت رویه شماره ۵۲۰ نیز شمول آن را بر اماکن مسکونی تأیید کرد، بنابراین فرمول ساده «هر اجاره قبل از ۱۳۷۶ = قانون ۱۳۵۶» صحیح نیست.
برای تشخیص صحیح باید حداقل چهار موضوع مشخص شود:
نوع ملک، تاریخ اولین رابطه استیجاری، نوع استفاده از محل و استمرار یا قطع رابطه.
تمدید قرارداد بعد از ۱۳۷۶ چه اثری در قوانین موجر و مستأجر دارد؟
صرف اینکه بعد از سال ۱۳۷۶ یک قرارداد تازه روی کاغذ نوشته شده، الزاماً به معنی خروج رابطه از قانون سابق نیست.
اگر قرارداد جدید در واقع تمدید یا تجدید همان رابطه استیجاری قدیمی باشد و تصرف مستأجر بدون قطع واقعی ادامه یافته باشد، سابقه رابطه اهمیت اساسی دارد.
رأی وحدت رویه شماره ۶۱۸ دیوان عالی کشور نیز در زمینه قانون الحاقی ۱۳۶۵ همین منطق را پذیرفته و میان «اجارهای که از ابتدا جدید منعقد شده» و «اجارهنامهای که در واقع تمدید رابطه قدیمی است» تفاوت گذاشته است، اما این قاعده را نیز نباید مطلق کرد.
اگر رابطه سابق واقعاً خاتمه یافته، ملک تحویل شده، حقوق قبلی تعیین تکلیف شده و بعداً اجاره مستقلی ایجاد شده باشد، ممکن است قرارداد بعدی یک رابطه جدید و مشمول قانون زمان خود باشد.
در نتیجه صرف نام «تمدیدنامه» یا «اجارهنامه جدید» تعیینکننده نیست؛ ماهیت واقعی رابطه اهمیت دارد.
آیا طرفین میتوانند با یک شرط، قانون حاکم را عوض کنند؟
معمولاً خیر.
اگر یک رابطه واقعاً مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد، نوشتن جملهای مانند «طرفین توافق کردند قانون ۱۳۵۶ اعمال نشود» الزاماً آن را از قلمرو قانون خارج نمیکند.
ماده ۳۰ قانون ۱۳۵۶ برای جلوگیری از دور زدن مقررات حمایتی این قانون وضع شده و توافقهایی را که به منظور جلوگیری از اجرای آن انجام شوند، در شرایط مقرر بیاثر میداند
برعکس، در یک قرارداد جدید سال ۱۴۰۵ نیز نمیتوان فقط با نوشتن «این قرارداد مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است» نظام حق کسب و پیشه قانون قدیم را ایجاد کرد.
قانون حاکم ابتدا از زمان، نوع رابطه و مقررات قانونی مشخص میشود و سپس شروط قرارداد در چارچوب آن بررسی میشوند.
وضعیت اجارههای مسکونی قدیمی
قانون ۱۳۵۶ در زمان تصویب خود شامل اماکن مسکونی نیز بود، اما قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۶۲ نظام اماکن مسکونی را تغییر داد و بعدها قانون ۱۳۷۶ درباره اجارههای جدید حاکم شد.
به همین دلیل در یک اجاره مسکونی قدیمی نمیتوان فقط با دیدن تاریخ قبل از سال ۱۳۷۶ نتیجه گرفت قانون ۱۳۵۶ بر آن حاکم است.
امروزه اهمیت عملی قانون ۱۳۵۶ عمدتاً در محل کسب، پیشه و تجارت قدیمی دیده میشود.
تفاوت اصلی قوانین موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ در یک نگاه
در قانون ۱۳۵۶، رابطه استیجاری محل کسب با پایان مدت معمولاً خودبهخود به تخلیه منجر نمیشود، موجر برای پایان دادن به تصرف مستأجر باید در چهارچوب جهات قانونی اقدام کند.
در قانون ۱۳۷۶، پایان مدت جایگاه بسیار مهمتری دارد، ماده ۳ مقرر کرده است پس از پایان مدت، در اجاره رسمی از مسیر اجرای ثبت و در اجاره عادی واجد شرایط قانونی، از طریق دستور مقام قضایی، تخلیه انجام شود
تفاوت دوم در حقوق مالی مستأجر تجاری است.
قانون ۱۳۵۶ نهادی با عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت را حمایت میکند.
قانون ۱۳۷۶ به جای ایجاد همان حق قانونی تدریجی، از سرقفلی و شروط قراردادی مربوط به آن سخن میگوید.
تفاوت سوم در آزادی قرارداد است.
قانون ۱۳۵۶ در بخش مهمی از مقررات خود جنبه آمره و حمایتی دارد، در حالی که در نظام ۱۳۷۶ قانون مدنی و شروط معتبر قرارداد نقش بسیار پررنگتری پیدا میکنند.
حق کسب و پیشه در قانون ۱۳۵۶ با سرقفلی ۱۳۷۶ چه تفاوتی دارد؟
این دو اصطلاح در گفتوگوی روزمره گاهی به جای یکدیگر استفاده میشوند، اما برای تنظیم دادخواست باید منشأ حق روشن باشد.
در نظام قانون ۱۳۵۶، حق کسب یا پیشه یا تجارت میتواند در اثر رابطه استیجاری تجاری و فعالیت مستأجر شکل بگیرد و در مواردی که قانون مقرر کرده، هنگام تخلیه مورد محاسبه قرار گیرد؛ حتی ممکن است مستأجر در ابتدای اجاره مبلغی با عنوان سرقفلی پرداخت نکرده باشد
در قانون ۱۳۷۶، سرقفلی بیش از همه بر توافق و پرداخت یا انتقال حق قراردادی استوار است.
ماده ۶ اجازه داده است مالک هنگام اجاره ملک تجاری مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند، تبصره ۲ همان ماده نیز مقرر کرده است اگر سرقفلی به طریق صحیح به مستأجر منتقل شده باشد، هنگام تخلیه امکان مطالبه آن به قیمت عادله روز وجود دارد
بنابراین در پرونده تجاری باید مشخص شود پول یا حقی که از آن صحبت میشود دقیقاً حق کسب و پیشه ناشی از قانون ۱۳۵۶ است یا سرقفلی ناشی از قرارداد و قانون ۱۳۷۶.
نوشتن هر دو عنوان بدون تشخیص منشأ حق ممکن است دعوا را مبهم کند.
تخلیه در قانون ۱۳۵۶ چگونه انجام میشود؟
یکی از مهمترین ویژگیهای قانون ۱۳۵۶ این است که پایان مدت، به تنهایی رابطه تجاری حمایتشده را خاتمه نمیدهد.
موجر باید به یکی از جهات قانونی مواد ۱۴ یا ۱۵ استناد کند
عدم پرداخت اجارهبها
بند ۹ ماده ۱۴ تشریفات مشخصی دارد.
اگر اجارهنامه رسمی باشد، اخطار از مسیر دفترخانه مربوط اهمیت دارد؛ در اجارهنامه عادی یا فقدان اجارهنامه، اظهارنامه مطرح میشود، مستأجر پس از ابلاغ، ده روز برای پرداخت اقساط عقبافتاده فرصت دارد.
قانون همچنین یک ارفاق خاص برای مستأجر پیشبینی کرده است: در شرایط مقرر، مستأجر میتواند پیش از صدور حکم با پرداخت بدهی و ۲۰ درصد اضافه از تخلیه جلوگیری کند؛ این امکان فقط یک بار قابل استفاده است
بنابراین ثبت مستقیم دادخواست تخلیه بدون بررسی تشریفات بند ۹ میتواند دعوا را با مشکل روبهرو کند.
تغییر شغل در قوانین موجر و مستأجر چه تاثیری دارد؟
اگر ملک برای شغل مشخصی اجاره شده و مستأجر بدون رضایت موجر آن را به شغلی غیرمشابه تبدیل کند، بند ۷ ماده ۱۴ میتواند مبنای تخلیه باشد.
تفاوت «شغل مشابه» و «غیرمشابه» همیشه روشن نیست و ممکن است دادگاه با توجه به عرف، نوع فعالیت و قرارداد تصمیم بگیرد.
به همین دلیل صرف تغییر تابلو یا عنوان پروانه کسب همیشه کافی نیست؛ فعالیت واقعی باید اثبات شود.
انتقال منافع به غیر
در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶، مسئله انتقال به غیر اهمیت بسیار زیادی دارد.
ماده ۱۹ مقرر کرده است اگر مستأجر حق انتقال داشته باشد، با رعایت شرایط قانون میتواند منافع را منتقل کند، اگر حق انتقال از او سلب شده و مالک نیز راضی به انتقال نباشد، مستأجر میتواند در شرایط ماده ۱۹ از دادگاه تجویز انتقال منافع بخواهد
اما اگر بدون رعایت این مقررات انتقال انجام شود، موجر حق درخواست تخلیه دارد و قانون در این وضعیت نصف حق کسب یا پیشه را برای مستأجر یا متصرف پیشبینی کرده است.
این یکی از مواردی است که انتخاب اقدام اشتباه میتواند ارزش مالی بسیار زیادی را از بین ببرد.
تعدی و تفریط
اگر مستأجر از حدود اذن و استفاده متعارف تجاوز کند یا اقدامات لازم برای حفظ ملک را انجام ندهد، بند ۸ ماده ۱۴ قابل بررسی است.
اما هر تغییر در مغازه «تعدی و تفریط» محسوب نمیشود.
نصب دکور یا تغییر جزئی با تخریب دیوار باربر، آسیب به سازه یا دستکاری خطرناک تأسیسات یکسان نیست. گزارش کارشناسی در چنین پروندههایی معمولاً اهمیت زیادی دارد.
نیاز شخصی، نوسازی و سکونت مالک
ماده ۱۵ سه جهت مهم دیگر برای تخلیه محل کسب پس از پایان مدت پیشبینی کرده است:
احداث ساختمان جدید با شرایط قانونی، نیاز شخصی موجر برای کسب یا پیشه و تجارت و در ملک مناسب سکونت، نیاز مالک یا اشخاص خانوادگی مقرر در قانون به سکونت.
در این موارد، قانون صریحاً پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت را در کنار حکم تخلیه مقرر کرده است
بنابراین در قانون ۱۳۵۶ نمیتوان درباره «تخلیه» صحبت کرد بدون اینکه وضعیت حق کسب در همان جهت تخلیه جداگانه بررسی شود.
تخلیه در قانون ۱۳۷۶ چگونه انجام میشود؟
در نظام قانون ۱۳۷۶، پایان مدت اجاره جایگاه اصلیتری دارد.
ماده ۳ مقرر میکند پس از پایان مدت، بنا به تقاضای موجر یا قائممقام او، اجاره رسمی از طریق اجرای ثبت و اجاره عادی واجد شرایط قانونی از مسیر دستور قضایی قابل تخلیه است، قانون مهلت کوتاهی برای اجرای این فرایند در نظر گرفته است.
این همان سازوکاری است که در عرف با عنوان «دستور تخلیه فوری» شناخته میشود.
اصلاح ماده ۲ در سال ۱۴۰۳ چه تغییری ایجاد کرد؟
این قسمت در بسیاری از مقالههای قدیمی نیاز به بهروزرسانی دارد.
ماده ۲ سابق درباره اجارهنامه عادی از تنظیم قرارداد در دو نسخه، تعیین مدت، امضای طرفین و گواهی دو شاهد صحبت میکرد.
اما قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها در ۱۰ اردیبهشت ۱۴۰۳ ماده ۲ را اصلاح کرد.
طبق متن فعلی، در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه تصریح شود، قرارداد در سامانههای قانونی ثبت گردد، موجر و مستأجر و دو شاهد آن را تأیید کنند و شناسه یا کد رهگیری اخذ شود
بنابراین برای قراردادهای جدید نباید صرفاً چکلیست قدیمی «دو نسخه و دو شاهد» را تکرار کرد.
ثبت سامانهای و کد رهگیری اکنون بخشی از متن خود قانون است.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه در قوانین موجر و مستأجر
دستور تخلیه سازوکاری سریع است که در صورت وجود شرایط قانونی، بدون رسیدگی کامل یک دعوای عادی صادر میشود.
اما اگر شرایط این سازوکار فراهم نباشد، این به معنای از بین رفتن رابطه اجاره یا حق مالک برای تخلیه نیست؛ ممکن است موجر ناچار باشد دعوای تخلیه مطرح کند تا دادگاه پس از رسیدگی حکم صادر کند.
آییننامه اجرایی قانون نیز روابط پیش از اجرای قانون، برخی روابط شفاهی و قراردادهای عادی فاقد شرایط قانونی را از سازوکار ویژه تخلیه خارج کرده است.
بنابراین «نداشتن شرایط دستور تخلیه» را نباید با «نداشتن حق تخلیه» اشتباه گرفت.
تکلیف ودیعه هنگام تخلیه
اگر موجر از مستأجر وجهی مانند ودیعه، تضمین یا قرضالحسنه دریافت کرده باشد، ماده ۴ قانون ۱۳۷۶ تخلیه و تحویل ملک را به استرداد یا سپردن آن وجه در مرجع اجرا مرتبط کرده است
پس مالک نمیتواند مبلغ قابل توجه ودیعه را نزد خود نگه دارد و همزمان انتظار اجرای کامل تخلیه را بدون تعیین تکلیف آن داشته باشد.
اگر مدعی خسارت یا اجاره معوق است، باید مطالبه خود را نیز از مسیر قانونی پیگیری کند.
تعدیل و تعیین اجارهبها در کدام قوانین موجر و مستأجر مطرح میشود؟
یکی از دعاوی مشخص قانون ۱۳۵۶، تعدیل اجارهبها است.
طبق ماده ۴، موجر یا مستأجر در صورت تحقق شرایط از جمله انقضای مدت اجاره و گذشت سه سال از شروع استفاده یا آخرین تعدیل قطعی، میتوانند تعدیل اجارهبها را درخواست کنند
این دعوا با «تعیین اجارهبها» متفاوت است.
تعیین اجارهبها زمانی مطرح میشود که اساساً مبلغ قابل استناد مشخص نیست و ماده ۳ قانون ۱۳۵۶ امکان تعیین نرخ عادله را پیشبینی کرده است.
بنابراین اگر اجارهبهای مغازهای از دههها قبل بسیار کم مانده، همیشه راهحل حقوقی تخلیه نیست؛ ممکن است ابتدا دعوای تعدیل اجارهبها متناسبتر باشد.
انتقال مغازه و حق کسب و پیشه چگونه انجام میشود؟
در قانون ۱۳۵۶، قبل از واگذاری مغازه به شخص دیگر باید بند انتقال به غیر در اجارهنامه دقیق بررسی شود.
اگر مستأجر حق انتقال دارد، ماده ۱۹ نحوه انتقال را تعیین کرده است.
اگر حق انتقال ندارد و مالک نیز راضی نیست، راه قانونی میتواند درخواست تجویز انتقال منافع باشد، در صورت صدور حکم قطعی، مستأجر باید در مهلت مقرر انتقال را با سند رسمی انجام دهد؛ در غیر این صورت حکم از اثر میافتد
انتقال خودسرانه میتواند به دعوای تخلیه و کاهش حق کسب به نصف منجر شود.
در قانون ۱۳۷۶ وضعیت بیشتر تابع قرارداد است، ماده ۶ و مقررات مربوط به سرقفلی و آییننامه اجرایی، امکان انتقال را با توجه به وجود یا عدم وجود حق انتقال و شروط قرارداد تنظیم کردهاند
دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی؛ مرجع صالح کدام است؟
قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ نظام صلاحیت را تغییر داده است.
بند ۴ ماده ۱۲، دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیه عین مستأجره و تعدیل اجارهبها را در صلاحیت دادگاه صلح قرار داده، اما دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را از این صلاحیت استثنا کرده است.
در نتیجه:
تخلیههای عادی و درخواستهای تخلیهای که موضوع سرقفلی یا حق کسب در آنها مطرح نیست، اصولاً در دادگاه صلح قرار میگیرند.
اما اگر دعاوی اجاره مستقیماً درباره تعیین، مطالبه، پرداخت یا وضعیت سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد، استثنای قانونی باید مورد توجه قرار گیرد و دادگاه عمومی حقوقی مطرح میشود.
این نکته در پروندههای قانون ۱۳۵۶ اهمیت ویژه دارد؛ زیرا نتیجه بسیاری از جهات تخلیه مستقیماً به حفظ، نصف شدن، سقوط یا پرداخت کامل حق کسب مرتبط است.
بنابراین این گزاره که «تمام دعاوی ۱۳۵۶ همیشه دادگاه عمومی است» یا برعکس «تمام دعاوی تخلیه همیشه دادگاه صلح است» بیش از حد کلی است. خواسته واقعی و ارتباط دعوا با حق کسب یا سرقفلی باید بررسی شود.
در دعاوی مالی دیگر نیز رأی وحدت رویه شماره ۸۶۵ مورخ ۳۱ تیر ۱۴۰۴ تأکید کرده است که صلاحیت مالی دادگاه صلح تا نصاب قانونی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول را نیز دربر میگیرد؛ مگر اینکه استثنای قانونی خاص وجود داشته باشد.
نقشه راه عملی برای موجر در قوانین موجر و مستأجر
اول، تمام قراردادها را به ترتیب تاریخ مرتب کنید و فقط آخرین اجارهنامه را نبینید.
دوم، مشخص کنید ملک در چه تاریخی برای اولین بار به این مستأجر یا زنجیره مستأجران واگذار شده و آیا رابطه در مقطعی واقعاً قطع شده است.
سوم، اگر قانون ۱۳۵۶ حاکم است، علت تخلیه را دقیق انتخاب کنید. پایان مدت به تنهایی کافی نیست.
چهارم، برای عدم پرداخت، قبل از دعوا تشریفات اخطار قانونی را کنترل کنید.
پنجم، اگر انتقال به غیر یا تغییر شغل مطرح است، به جای ادعای کلی، نحوه استفاده واقعی از محل و متن قرارداد را مستند کنید.
ششم، پیش از انتخاب دادگاه، مشخص کنید حق کسب یا سرقفلی بخشی از خواسته یا نتیجه لازم دعوا هست یا خیر.
و در رابطه مشمول ۱۳۷۶، قبل از درخواست دستور تخلیه بررسی کنید قرارداد جدید با ماده ۲ اصلاحی سال ۱۴۰۳ هماهنگ است یا باید از مسیر دعوای عادی تخلیه وارد شوید.
نقشه راه عملی برای مستأجر در قوانین موجر و مستأجر
مستأجر تجاری قدیمی قبل از هر اقدامی باید تاریخ نخستین اجاره و قراردادهای بعدی را پیدا کند.
اگر رابطه واقعاً مشمول قانون ۱۳۵۶ است، امضای یک قرارداد جدید که در آن نوشته شده «مستأجر حق کسب ندارد» را نباید بدون بررسی ماده ۳۰ به معنی از دست رفتن قطعی حق تلقی کرد.
اگر موجر به تغییر شغل یا انتقال به غیر استناد کرده، باید مشخص شود شغل جدید واقعاً غیرمشابه بوده یا انتقالی که انجام شده از نظر قانونی انتقال به غیر محسوب میشود.
در عدم پرداخت اجاره نیز بیتوجهی به اخطار دهروزه بسیار پرریسک است.
در رابطه مشمول قانون ۱۳۷۶، مستأجر باید علاوه بر اجارهنامه، رسید پرداخت سرقفلی یا شروطی را که برای او حق مالی ایجاد کردهاند نگهداری کند؛ زیرا
اشتباهات رایج در تشخیص قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶
اشتباه اول، نگاه کردن فقط به تاریخ آخرین اجارهنامه است.
اشتباه دوم، تصور اینکه هر مغازه قدیمی لزوماً مشمول قانون ۱۳۵۶ است؛ نوع رابطه و سابقه آن باید احراز شود.
اشتباه سوم، تصور اینکه با نوشتن یک جمله میتوان قانون حاکم را تغییر داد.
اشتباه چهارم، یکی دانستن سرقفلی و حق کسب یا پیشه در تمام پروندههاست.
اشتباه پنجم، درخواست دستور تخلیه سال ۱۳۷۶ برای رابطهای است که در واقع تحت نظام قدیمی ادامه یافته است.
اشتباه ششم، استفاده از شرایط قدیمی ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ بدون توجه به اصلاح سال ۱۴۰۳ و الزام ثبت سامانهای و اخذ کد رهگیری است
اشتباه هفتم، طرح تخلیه در دادگاه صلح بدون توجه به اینکه دعوا مستقیماً با سرقفلی یا حق کسب و پیشه گره خورده است.
اشتباه هشتم، این تصور است که تمام جهات تخلیه قانون ۱۳۵۶ اثر یکسانی بر حق کسب دارند؛ در حالی که بسته به جهت قانونی، ممکن است حق کامل پرداخت شود، نصف شود یا ساقط گردد.
جهت رزرو مشاوره حقوقی با وکلای دادشناسان کلییک نمایید
پرسشهای رایج درباره قوانین موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶
اگر مغازه قبل از ۱۳۷۶ اجاره داده شده باشد حتماً مشمول قانون ۱۳۵۶ است؟
در بسیاری از روابط تجاری قدیمی پاسخ مثبت است، اما باید نوع رابطه، قوانین خاص دوره مربوط و استمرار آن بررسی شود. درباره اماکن مسکونی نیز قانون ۱۳۶۲ اهمیت دارد.
قرارداد جدید بعد از ۱۳۷۶ قانون ۱۳۵۶ را از بین میبرد؟
صرف تنظیم قرارداد جدید کافی نیست، اگر قرارداد جدید فقط تمدید واقعی رابطه قدیمی باشد، سابقه رابطه میتواند همچنان تعیینکننده باشد. اما اگر رابطه قبلی واقعاً پایان یافته و عقد مستقل جدیدی ایجاد شده باشد، نتیجه ممکن است متفاوت باشد.
در قانون ۱۳۵۶ با پایان مدت میتوان مغازه را تخلیه کرد؟
به تنهایی خیر، موجر باید یکی از جهات قانونی تخلیه را اثبات کند. مواد ۱۴ و ۱۵ موارد اصلی را بیان کردهاند.
حق کسب و پیشه همان سرقفلی است؟
از نظر منشأ و نظام قانونی نباید همیشه آنها را یکی دانست، حق کسب و پیشه محور قانون ۱۳۵۶ است؛ سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ عمدتاً بر توافق و انتقال مالی یا شروط قراردادی استوار است.
برای اجاره جدید هنوز دو نسخه قرارداد و دو شاهد کافی است؟
خیر. ماده ۲ از اردیبهشت ۱۴۰۳ اصلاح شده و علاوه بر تصریح مدت، اجارهبها و قرضالحسنه، ثبت در سامانه قانونی، تأیید طرفین و دو شاهد و اخذ کد رهگیری را مقرر کرده است.
اجارهنامه بدون شرایط ماده ۲ کاملاً باطل است؟
صرف فقدان شرایط مربوط به سازوکار ویژه تخلیه را نباید بدون بررسی، مساوی بطلان اصل رابطه دانست، آییننامه چنین قراردادهایی را از سازوکار اجرایی ویژه قانون ۱۳۷۶ خارج کرده است و حسب مورد قواعد قانون مدنی و دعوای عادی اهمیت پیدا میکند
تخلیه ملک استیجاری در دادگاه صلح مطرح میشود؟
طبق ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲، دعاوی و درخواستهای تخلیه و تعدیل اجارهبها اصولاً در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفتهاند؛ اما دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت از این صلاحیت مستثنا هستند.
اگر مستأجر قانون ۱۳۵۶ ملک را بدون اجازه انتقال دهد چه میشود؟
در صورت تحقق شرایط انتقال غیرمجاز، موجر میتواند تخلیه بخواهد و طبق تبصره ۱ ماده ۱۹، مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
اگر اجاره قانون ۱۳۵۶ پرداخت نشود، حق کسب همیشه از بین میرود؟
اثر دقیق باید بر اساس بند ۹ ماده ۱۴ و نحوه اقدام مستأجر بررسی شود، قانون تشریفات خاص اخطار و حتی یک فرصت ارفاقی برای پرداخت بدهی بهعلاوه ۲۰ درصد پیشبینی کرده است؛ بنابراین قبل از نتیجهگیری باید کل فرایند بررسی شود.
قبل از ثبت دعوای اجاره چه چیزی را بررسی کنیم؟
در پرونده موجر و مستأجر، اولین کار انتخاب عنوان دادخواست نیست.
ابتدا تمام اجارهنامهها را از قدیمیترین تا جدیدترین مرتب کنید.
بعد مشخص کنید اولین رابطه چه زمانی آغاز شده، ملک از ابتدا چه کاربری داشته، آیا مستأجر یا متصرف عوض شده و آیا در مقطعی رابطه قبلی واقعاً خاتمه یافته است.
سپس وضعیت حقوق مالی را روشن کنید: آیا مسئله حق کسب و پیشه قانون ۱۳۵۶ است یا سرقفلی و شروط قانون ۱۳۷۶؟
بعد هدف را مشخص کنید. ممکن است راه صحیح تخلیه باشد، اما شاید تعدیل اجارهبها، تجویز انتقال منافع، مطالبه اجور یا الزام به انجام تعهد راه دقیقتری باشد.
در مرحله بعد مرجع صالح بررسی میشود؛ بهخصوص پس از تشکیل دادگاههای صلح و استثنای صریح دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب.
و در قراردادهای جدید، ماده ۲ اصلاحی سال ۱۴۰۳ را حتماً کنترل کنید.
قاعده نهایی این است: در دعاوی اجاره، سالی که روی آخرین قرارداد نوشته شده فقط یکی از دلایل است، نه تمام پاسخ. قانون حاکم را باید از تاریخچه واقعی رابطه، نوع ملک، نحوه استمرار تصرف و مقررات قانونی استخراج کرد.
قوانین، آراء و منابع حقوقی استفادهشده در قوانین موجر و مستأجر
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، بهویژه مواد ۳ و ۴ درباره اجارهبها، مواد ۱۲ تا ۱۵ درباره فسخ و تخلیه، ماده ۱۹ درباره انتقال منافع و ماده ۳۰ درباره جلوگیری از دور زدن قانون
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، بهویژه مواد ۱ تا ۴، مواد ۶ تا ۱۰ درباره سرقفلی و ماده ۱۱ درباره روابط استیجاری سابق
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب ۱۴۰۳، ماده ۶ درباره اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶.
آییننامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ درباره موارد خارج از سازوکار ویژه تخلیه و آثار ودیعه و حقوق مستأجر
قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۶۲ و رأی وحدت رویه شماره ۵۲۰ مورخ ۱۳۶۷/۱۲/۹ درباره اماکن مسکونی
رأی وحدت رویه شماره ۶۱۸ مورخ ۱۳۷۶/۶/۱۸ درباره تفاوت عقد جدید با تمدید و تجدید رابطه استیجاری قدیمی.
قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، ماده ۱۲ درباره صلاحیت دادگاه صلح در تخلیه و تعدیل اجارهبها و استثنای دعاوی سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت
رأی وحدت رویه شماره ۸۶۵ مورخ ۱۴۰۴/۴/۳۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور درباره شمول صلاحیت مالی دادگاه صلح بر دعاوی مالی منقول و غیرمنقول تا نصاب مقرر