تفاوت تعیین و تعدیل اجارهبها در مواد ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶
تعیین اجارهبها زمانی مطرح میشود که مبلغ اجاره از قرارداد، توافق یا روش مستمر پرداخت و دریافت قابل تشخیص نباشد، تعدیل اجارهبها زمانی کاربرد دارد که اجارهبهای قبلی معلوم باشد، مدت اجاره پایان یافته و سه سال کامل از مبدأ تعیینشده در ماده ۴ گذشته باشد.
در دعوای تعیین، دادگاه مبلغی را که تاکنون مشخص نبوده است معین میکند، در دعوای تعدیل، مبلغ قبلی وجود دارد، اما یکی از طرفین معتقد است این مبلغ با نرخ عادله روز تناسب ندارد و باید افزایش یا کاهش یابد.
تعیین اجارهبها زمانی مطرح میشود که مبلغ اجاره از قرارداد، توافق یا شیوه عملی پرداخت قابل تشخیص نباشد، تعدیل اجارهبها زمانی است که مبلغ قبلی معلوم باشد، مدت اجاره پایان یافته و سه سال کامل از مبدأ قانونی گذشته باشد.
در تعدیل، دادگاه با نظر کارشناس مبلغ قبلی را به نرخ عادله روز افزایش یا کاهش میدهد.
انتخاب عنوان نادرست ممکن است مانع رسیدگی مؤثر شود، برای نمونه، اگر مبلغ اجاره در قرارداد یا حکم قطعی قبلی معلوم باشد، موجر نمیتواند برای کنار گذاشتن شرط سهساله، همان اختلاف را با عنوان «تعیین اجارهبها» مطرح کند.
تعیین قانون حاکم پیش از انتخاب دعوا
بحث تعیین و تعدیل اجارهبها بر اساس مواد ۳ و ۴ قانون سال ۱۳۵۶، زمانی اهمیت دارد که رابطه استیجاری واقعاً مشمول همین قانون باشد.
قدیمی بودن ساختمان، تجاری بودن ملک یا استفاده از واژه «سرقفلی» بهتنهایی قانون حاکم را مشخص نمیکند.
باید تاریخ آغاز رابطه استیجاری، نوع استفاده از ملک، قراردادهای اولیه و بعدی، نحوه انتقال حقوق مستأجر و سوابق قضایی بررسی شود.
چه روابطی همچنان مشمول قانون سال ۱۳۵۶ هستند؟
ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ مقرر کرده است اماکنی که پیش از تصویب آن قانون اجاره داده شدهاند، از شمول قانون جدید خارجاند و حسب مورد تابع مقررات پیشین باقی میمانند، در نتیجه، بسیاری از روابط تجاری که پیش از سال ۱۳۷۶ ایجاد شدهاند، همچنان میتوانند مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باشند.
تعدیل اجارهبهای موضوع ماده ۴ نیز اصولاً مربوط به اماکن تجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است و به اجارههای عادی تابع قانون مدنی یا قانون سال ۱۳۷۶ تسری پیدا نمیکند. این برداشت در نظریات حقوقی و رویه قضایی نیز مورد تأکید قرار گرفته است.
برای اثبات شمول قانون سال ۱۳۵۶ ممکن است ارائه نخستین اجارهنامه، اسناد انتقال حق کسب یا پیشه، احکام سابق، رسیدهای قدیمی و مدارک آغاز تصرف ضروری باشد.
تمدید اجاره پس از سال ۱۳۷۶ چه اثری بر قانون حاکم دارد؟
صرف تمدید مدت اجاره پس از تصویب قانون سال ۱۳۷۶، لزوماً رابطه قدیمی را از شمول قانون سال ۱۳۵۶ خارج نمیکند.
در تبصره ماده ۲ آییننامه اجرایی قانون سال ۱۳۷۶ پیشبینی شده بود که تمدید اجاره پس از اجرای قانون جدید، رابطه را مشمول قانون جدید میکند؛ اما هیأت عمومی دیوان عدالت اداری این قسمت را خارج از حدود اختیار قوه مجریه تشخیص داد و ابطال کرد، بنابراین نمیتوان تنها با استناد به تمدید مدت، قانون حاکم را تغییریافته دانست.
بااینحال، باید میان «تمدید ساده رابطه سابق» و «ایجاد یک رابطه استیجاری کاملاً مستقل و جدید» تفاوت گذاشت، اگر قرارداد بعدی ماهیت، طرفین، موضوع یا حقوق استیجاری را بهطور اساسی تغییر داده باشد، تشخیص قانون حاکم به بررسی تمام اسناد و اراده طرفین نیاز دارد.
دعوای تعیین اجارهبها چه زمانی مطرح میشود؟
دعوای تعیین اجارهبها زمانی مطرح است که مبلغ اجاره از قرارداد، توافق طرفین یا عملکرد مستمر آنان قابل تشخیص نباشد.
نبود اجارهنامه کتبی، بهتنهایی برای طرح این دعوا کافی نیست. ممکن است اجارهبها از رسیدهای بانکی، اقرار طرفین، اظهارنامهها یا پرداختهای منظم قبلی معلوم شود.
ترتیب تشخیص اجارهبها در ماده ۳
ماده ۳ قانون سال ۱۳۵۶ برای تشخیص اجارهبها یک ترتیب مشخص دارد:
نخست، اگر اجارهنامه تنظیم شده باشد، مبلغ درجشده در همان قرارداد ملاک است.
دوم، اگر اجارهنامهای در میان نباشد، مبلغی ملاک خواهد بود که میان طرفین مقرر یا عملاً پرداخت و دریافت شده است. تنها اگر مبلغ از این راهها معلوم نشود، دادگاه اجارهبها را با رعایت مقررات قانون و به نرخ عادله روز تعیین میکند.
بنابراین، خواهان دعوای تعیین اجارهبها باید نشان دهد که مبلغ اجاره نه در قرارداد مشخص شده و نه از رفتار عملی طرفین قابل احراز است.
برای مثال اگر مستأجر سالها مبلغ ثابتی را به حساب موجر واریز کرده و موجر نیز آن را بدون اعتراض دریافت کرده باشد، این پرداختها ممکن است دلیل مبلغ عملیشده میان طرفین محسوب شوند؛ حتی اگر اجارهنامه کتبی در دسترس نباشد.
نقش ماده ۷ در تعیین اجارهبها و تنظیم اجارهنامه
ماده ۷ درباره وضعیتی است که اجارهنامهای تنظیم نشده یا مدت اجارهنامه قبلی پایان یافته و طرفین درباره تنظیم اجارهنامه، مبلغ اجاره یا شرایط آن اختلاف دارند.
در صورت نبود اجارهنامه، هر یک از طرفین میتواند تعیین اجارهبها و تنظیم اجارهنامه را درخواست کند. دادگاه اجارهبها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند. این حکم مانع مطالبه اجرتالمثل مربوط به دوره پیش از دادخواست نیست؛ اما اجرتالمثل باید با عنوان و دلایل مناسب مطالبه شود.
در نتیجه، خواسته پرونده ممکن است فقط تعیین اجارهبها نباشد و حسب مورد شامل الزام به تنظیم اجارهنامه، اجرتالمثل، مابهالتفاوت یا خسارتهای قانونی نیز بشود.
دعوای تعدیل اجارهبها چه شرایطی دارد؟
تعدیل زمانی مطرح میشود که مبلغ قبلی معلوم است، اما موجر یا مستأجر ادعا میکند این مبلغ به علت تغییر هزینه زندگی با نرخ عادله روز متناسب نیست.
ماده ۴ اصلاحی قانون سال ۱۳۵۶ به هر یک از موجر و مستأجر اجازه داده است با وجود شرایط قانونی، تجدیدنظر در مبلغ اجاره را درخواست کند. دادگاه پس از جلب نظر کارشناس، اجارهبها را به نرخ عادله روز تعدیل میکند.
شرایط افزایش یا کاهش اجارهبهای محل تجاری
برای پذیرش دعوای تعدیل باید این شرایط وجود داشته باشد:
1.رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باشد
2.اجارهبهای قبلی مشخص و قابل اثبات باشد
3.مدت اجاره پایان یافته باشد
4.سه سال کامل از مبدأ قانونی گذشته باشد
5.خواهان افزایش یا کاهش مبلغ قبلی را درخواست کند
اگر سه سال کامل سپری نشده باشد، دعوای تعدیل زودهنگام است. همچنین اگر مبلغ اجاره قبلی واقعاً معلوم نباشد، موضوع ممکن است در قلمرو تعیین اجارهبها قرار گیرد، نه تعدیل.
صرف افزایش قیمت ملک یا بالا رفتن اجاره مغازههای اطراف نیز به موجر اجازه افزایش یکجانبه اجارهبها نمیدهد. تا زمان توافق معتبر یا صدور حکم، مستأجر باید بر اساس مبلغ قانونی و معتبر قبلی عمل کند.
حق موجر و مستأجر برای درخواست تعدیل
حق تعدیل فقط متعلق به موجر نیست. موجر میتواند افزایش اجارهبها و مستأجر میتواند کاهش آن را درخواست کند.
مستأجر نیز باید مانند موجر، انقضای مدت اجاره، سپری شدن سه سال و وجود مبلغ قبلی را اثبات کند، کاهش اجارهبها صرفاً با این ادعا که درآمد کسبوکار کم شده یا محل رونق سابق را ندارد پذیرفته نمیشود؛ دادگاه باید بر اساس معیار قانونی و نظر کارشناس درباره نرخ عادله روز تصمیم بگیرد.
تفاوت تعیین و تعدیل اجارهبها در یک نگاه
| معیار | تعیین اجارهبها | تعدیل اجارهبها |
| مبنای اصلی | مواد ۳ و ۷ قانون سال ۱۳۵۶ | ماده ۴ قانون سال ۱۳۵۶ |
| وضعیت مبلغ قبلی | معلوم یا قابل اثبات نیست | معلوم و قابل اثبات است |
| هدف دعوا | مشخص کردن مبلغ اجاره | افزایش یا کاهش مبلغ قبلی |
| شرط پایان مدت | با توجه به ماده ۷ بررسی میشود | ضروری است |
| شرط گذشت سه سال | ندارد | ضروری است |
| نقش کارشناس | در صورت نیاز برای تعیین نرخ عادله | در ماده ۴ تصریح شده است |
| زمان اثر اصلی | از تاریخ تقدیم دادخواست | مابهالتفاوت از تاریخ دادخواست، در صورت مطالبه |
| مرجع اختصاصی | به عنوان و خواستههای همراه بستگی دارد | دادگاه صلح |
مهمترین معیار تشخیص این است که آیا پیش از دعوا، اجارهبهای مشخصی وجود داشته است یا خیر. اگر پاسخ مثبت باشد و اختلاف فقط بر سر متناسب نبودن مبلغ با شرایط روز باشد، دعوا اصولاً تعدیل است.
مبدأ محاسبه سه سال در دعوای تعدیل اجارهبها
سه سال مقرر در ماده ۴ باید کامل سپری شود. این مدت در همه پروندهها از تاریخ قرارداد یا تاریخ صدور دادنامه محاسبه نمیشود.
مبدأ به این بستگی دارد که آیا پیشتر حکم قطعی تعیین یا تعدیل اجارهبها صادر شده است یا خیر.
مبدأ سه سال در نخستین درخواست تعدیل
اگر پیشتر حکم قطعی تعیین یا تعدیل صادر نشده باشد، سه سال از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره محاسبه میشود.
تاریخ خرید ملک توسط موجر جدید، تاریخ صدور سند مالکیت، ارسال اظهارنامه یا تاریخ اطلاع موجر از تصرف مستأجر، لزوماً مبدأ سه سال نیست.
تاریخ آغاز استفاده ممکن است با نخستین اجارهنامه، رسید پرداخت، جواز کسب، قبوض، پروندههای سابق یا اقرار طرفین اثبات شود.
مبدأ سه سال پس از حکم قطعی قبلی
اگر پیشتر حکم قطعی تعیین یا تعدیل صادر شده باشد، سه سال از «تاریخ مقرر در حکم قطعی» محاسبه میشود، نه الزاماً از تاریخ صدور یا قطعیت دادنامه.
برای مثال، ممکن است رأی در آذر ۱۴۰۱ صادر شده باشد، اما دادگاه اجارهبهای جدید را از تاریخ تقدیم دادخواست، یعنی اول خرداد ۱۴۰۱، قابل اعمال دانسته باشد. در چنین فرضی، تاریخی که در حکم برای آغاز مبلغ جدید مقرر شده است اهمیت دارد.
در یک رأی قضایی نیز تصریح شده است که اگر حکم قبلی تعدیل را از تاریخ دادخواست مؤثر دانسته باشد، همان تاریخ دادخواست مبدأ سه سال بعدی است، نه تاریخ صدور دادنامه.
زمان اثر حکم و مطالبه مابهالتفاوت اجارهبها
اثر زمانی تعیین یا تعدیل باید از خواسته مالی مابهالتفاوت تفکیک شود.
صدور حکم به مبلغ جدید، همیشه به معنای آن نیست که دادگاه بدون درخواست خواهان درباره تمام مبالغ گذشته نیز حکم صادر میکند.
اثر زمانی حکم تعیین اجارهبها
بر اساس ماده ۷، دادگاه اجارهبها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند. برای دوره پیش از آن ممکن است اجرتالمثل قابل مطالبه باشد، اما خواهان باید این خواسته را بهطور مستقل و روشن مطرح کند.
بنابراین، اگر دادخواست در اول مهر ثبت شده باشد، اصل بر این است که مبلغ تعیینشده از همان تاریخ اثر کند؛ نه اینکه خودکار برای تمام سالهای گذشته قابل مطالبه باشد.
مابهالتفاوت در دعوای تعدیل اجارهبها
ماده ۵ اجازه داده است موجر، مابهالتفاوت اجارهبها را ضمن همان دادخواست تعدیل مطالبه کند. دادگاه در صورت پذیرش خواسته، مستأجر را به پرداخت مابهالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم محکوم میکند.
مستأجر نیز میتواند همراه درخواست کاهش اجارهبها، استرداد اضافهپرداخت مربوط را بخواهد. تبصره ماده ۵، این حکم را درباره تعیین اجارهبها نیز جاری دانسته است.
از نظر عملی، مابهالتفاوت باید در ستون خواسته درج شود. توضیح آن فقط در متن دادخواست ممکن است برای صدور حکم مالی کافی نباشد؛ زیرا دادگاه اصولاً در حدود خواستهای که بهطور روشن مطرح شده است رسیدگی میکند.
مالی یا غیرمالی بودن خواستههای مربوط به تعیین و تعدیل اجارهبها
بر اساس نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۱۹۹۹، دعوای صرف تعدیل اجارهبها غیرمالی تلقی شده است؛ زیرا حکم تعدیل جنبه اعلامی دارد و مبلغ اجاره را از میزان قبلی به مبلغ جدید تغییر میدهد. در مقابل، مطالبه مابهالتفاوت، خواستهای مالی است.
بنابراین باید میان این خواستهها تفکیک شود:
1.صرف تعیین یا تعدیل مبلغ اجاره
2.مطالبه مابهالتفاوت
3.مطالبه اجرتالمثل
4.استرداد اضافهپرداخت
5.الزام به تنظیم اجارهنامه
اضافه شدن یک خواسته مالی میتواند بر هزینه دادرسی، تقویم خواسته و حتی مرجع رسیدگی به بخشهایی از پرونده اثر بگذارد.
نظریات مشورتی الزامآور نیستند و جنبه ارشادی دارند. تشخیص نهایی ماهیت خواسته و هزینه دادرسی در هر پرونده با مرجع رسیدگیکننده است.
دادگاه صالح و امکان تجدیدنظرخواهی در تعیین و تعدیل اجارهبها
صلاحیت ذاتی و محلی باید پیش از ثبت دادخواست بررسی شود. بهویژه باید میان دعوای صرف تعدیل، دعوای تعیین اجارهبها و پروندهای که همزمان شامل اختلاف درباره حق کسب یا پیشه است تفاوت گذاشت.
صلاحیت دادگاه صلح در دعوای تعیین و تعدیل اجارهبها
بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، دعاوی و درخواستهای مربوط به تعدیل اجارهبها را ـ جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت ـ در صلاحیت دادگاه صلح قرار داده است. این صلاحیت به نصاب عمومی دعاوی مالی محدود نشده است.
بنابراین، دعوای صرف افزایش یا کاهش اجارهبهای محل تجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باید در دادگاه صلح مطرح شود.
اگر در همان پرونده اختلافی مستقل و تعیینکننده درباره اصل حق کسب یا پیشه، سرقفلی یا رابطه استیجاری وجود داشته باشد، صلاحیت باید با توجه به عنوان و ارتباط تمام خواستهها بررسی شود. صرف اینکه ملک دارای حق کسب یا پیشه است، لزوماً هر دعوای تعدیل را از صلاحیت دادگاه صلح خارج نمیکند.
مرجع رسیدگی به دعوای تعیین و تعدیل اجارهبها
بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف بهصراحت از «تعدیل اجارهبها» نام برده و عنوان «تعیین اجارهبها» را ذکر نکرده است. بنابراین، نمیتوان بدون بررسی خواستههای پرونده، تمام دعاوی تعیین را صرفاً بر اساس این بند در صلاحیت دادگاه صلح دانست.
این نتیجه از ظاهر قانون استنباط میشود. مرجع رسیدگی به تعیین اجارهبها ممکن است به غیرمالی یا مالی بودن دعوا، ارزش خواستههای مالی همراه، درخواست تنظیم اجارهنامه و ارتباط آن با سایر حقوق استیجاری بستگی داشته باشد.
برای کاهش خطر صدور قرار عدم صلاحیت، عنوان تمام خواستهها باید پیش از ثبت دادخواست مشخص شود.
صلاحیت محلی و اهمیت محل وقوع ملک
ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر کرده است دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول و حقوق راجع به آنها در دادگاه حوزه محل وقوع ملک اقامه میشوند.
در رویه قضایی، دعوای صرف تعدیل اجارهبها به دلیل ارتباط مستقیم با حق استیجاری ملک، در مرجع محل وقوع ملک مطرح شده است.
بااینحال، اگر خواستههایی مانند مطالبه اجور معوقه یا وجه مستقل قراردادی نیز مطرح شود، ماهیت منقول یا غیرمنقول هر خواسته و قواعد ارتباط دعاوی باید جداگانه بررسی شود. مطالبه صرف اجور معوقه در برخی آراء، دعوایی مربوط به دین و در حکم منقول شناخته شده است.
ازاینرو، عبارت دقیقتر این است که دعوای صرف تعدیل معمولاً در دادگاه صلح حوزه محل وقوع ملک طرح میشود؛ اما صلاحیت محلی خواستههای مالی همراه ممکن است نیازمند تحلیل جداگانه باشد.
آیا رأی تعدیل اجارهبها قطعی است؟
در پایان ماده ۴ قانون سال ۱۳۵۶، حکم تعدیل قطعی اعلام شده است؛ اما قانون شوراهای حل اختلاف سال ۱۴۰۲ مقررات مؤخر و صریحی درباره آرای دادگاه صلح وضع کرده است.
بند «پ» تبصره ۵ ماده ۱۲ مقرر میکند آرای دادگاه صلح در موضوع بند ۴، از جمله تعدیل اجارهبها، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۲۶۹ نیز همین نتیجه را تأیید کرده است. بنابراین، بر اساس مقررات فعلی، رأی دادگاه صلح درباره تعدیل اجارهبها قابل تجدیدنظرخواهی است.
نقش کارشناس در تعیین اجارهبهای عادله روز
ماده ۴ جلب نظر کارشناس را در دعوای تعدیل پیشبینی کرده است. دادگاه پس از احراز شرایط قانونی، موضوع را برای تعیین اجارهبهای عادله روز به کارشناس رسمی ارجاع میدهد.
کارشناس مبلغ پیشنهادی خود را اعلام میکند، اما صدور رأی و تصمیم نهایی بر عهده دادگاه است.
معیار قانونی و فنی ارزیابی اجارهبها
معیار قانونی ماده ۴، تعیین اجارهبها به نرخ عادله روز با توجه به ترقی یا تنزل هزینه زندگی است. قانون فهرست بستهای از عوامل فنی ارزیابی ارائه نکرده است.
در عمل، کارشناس ممکن است حسب موضوع این عوامل را بررسی کند:
1.موقعیت و دسترسی ملک
2.مساحت، طبقه و بر تجاری
3.نوع کاربری و شغل مجاز
4.کیفیت بنا و امکانات مؤثر
5.محدودیتهای حقوقی رابطه استیجاری
6.اجاره املاک قابل مقایسه
7.زمان ارزیابی و شرایط اقتصادی
مقایسه باید با املاک مشابه و روابط استیجاری قابل مقایسه انجام شود. ملکی که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ و دارای محدودیت تخلیه است، الزاماً با مغازهای که خالی و بدون محدودیت در بازار اجاره عرضه میشود شرایط یکسانی ندارد.
نباید معیارهای تعیین «حق کسب یا پیشه» با معیارهای «اجارهبهای عادله روز» مخلوط شود. طول مدت کسب، حسن شهرت و تعداد مشتریان از عوامل مطرح در ارزیابی حق کسب یا پیشهاند و لزوماً معیار مستقیم محاسبه اجارهبها محسوب نمیشوند.
چگونه به نظریه کارشناس اعتراض کنیم؟
پس از ابلاغ نظریه، طرفین میتوانند ظرف مهلت قانونی مطالب خود را بهصورت کتبی به دادگاه ارائه کنند. ماده ۲۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی، مهلت اظهارنظر طرفین را یک هفته از تاریخ ابلاغ نظریه پیشبینی کرده است.
اعتراض مؤثر باید مشخص و مستند باشد؛ مانند:
1.اشتباه در مساحت یا مشخصات ملک
2.انتخاب نمونههای غیرقابل مقایسه
3.استفاده از قراردادهای مربوط به منطقهای متفاوت
4.بیتوجهی به طبقه، بر تجاری یا نوع کاربری
5.نادیده گرفتن محدودیتهای رابطه مشمول قانون سال ۱۳۵۶
6.نامشخص بودن روش محاسبه
7.استفاده از اطلاعات قدیمی یا غیرقابل احراز
صرف اینکه مبلغ کارشناسی کم یا زیاد است، معمولاً اعتراض فنی محسوب نمیشود.
نظر کارشناس برای دادگاه الزام مطلق ایجاد نمیکند. اگر نظریه با اوضاع و احوال محقق و معلوم پرونده منطبق نباشد، دادگاه نباید به آن ترتیب اثر دهد.
مدارک و مراحل طرح دعوای تعیین یا تعدیل اجارهبها
مدارک لازم به نوع دعوا بستگی دارد، در دعوای تعیین، مهمترین موضوع نامعلوم بودن مبلغ است؛ اما در تعدیل باید مبلغ قبلی و مبدأ سهساله اثبات شود.
مدارک لازم برای اثبات رابطه و مبلغ اجاره
1.اجارهنامه رسمی یا عادی
2.اسناد انتقال حقوق مستأجر قبلی
3.سند مالکیت یا مدرک مثبت سمت موجر
4.رسیدهای پرداخت و دریافت اجاره
5.گردش حساب بانکی
6.اظهارنامهها و مکاتبات
7.احکام قبلی تعیین یا تعدیل
8.مدارک تاریخ شروع استفاده مستأجر
9.گواهی انحصار وراثت در صورت فوت یکی از طرفین
10مدارک نمایندگی شرکتها
11.اسناد مربوط به مشخصات ملک
در دعوای تعدیل، تصویر کامل رأی قبلی اهمیت ویژه دارد؛ زیرا تاریخ مقرر در منطوق آن ممکن است مبدأ محاسبه سه سال باشد.
مالکیت رسمی همیشه تنها راه اثبات سمت موجر نیست. در یک رأی قضایی، طرح دعوای تعدیل بر اساس سند عادی رابطه استیجاری نیز پذیرفته شده است؛ زیرا موجر الزاماً باید مالک عین مستأجره باشد.
مراحل دعوای تعیین اجارهبها
ابتدا باید شمول قانون سال ۱۳۵۶ بررسی شود. سپس خواهان باید مشخص کند چرا مبلغ اجاره از قرارداد، توافق یا رویه عملی طرفین قابل احراز نیست.
خواستهها ممکن است شامل این موارد باشند:
1.تعیین اجارهبها
2.الزام به تنظیم اجارهنامه
3.مطالبه اجرتالمثل
4.مطالبه مابهالتفاوت
5.خسارتهای قابل مطالبه
دادگاه ابتدا دلایل مربوط به مبلغ قبلی را بررسی میکند. تنها اگر مبلغ قابل احراز نباشد، تعیین قضایی نرخ عادله مطرح میشود.
اجارهبهای تعیینشده طبق ماده ۷ از تاریخ تقدیم دادخواست اثر دارد. برای دوره پیشین، خواسته و مبنای جداگانه لازم است.
مراحل دعوای افزایش یا کاهش اجارهبها
پیش از ثبت دادخواست تعدیل باید پاسخ این پرسشها روشن شود:
1.آیا رابطه مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است؟
2.مبلغ معتبر قبلی چقدر است؟
3.آیا مدت اجاره پایان یافته است؟
4.مبدأ سه سال کدام تاریخ است؟
5.آیا سه سال کامل سپری شده است؟
6.آیا مابهالتفاوت نیز مطالبه میشود؟
دادخواست در دادگاه صلح صالح ثبت میشود. دادگاه پس از احراز شرایط ماده ۴، موضوع را به کارشناس ارجاع میدهد. سپس نظریه به طرفین ابلاغ میشود و آنان میتوانند اعتراض مستدل خود را مطرح کنند.
دادگاه پس از بررسی دلایل و نظریه کارشناسی، درباره مبلغ جدید و در صورت مطالبه، مابهالتفاوت از تاریخ دادخواست تصمیم میگیرد. رأی فعلی دادگاه صلح قابل تجدیدنظرخواهی است.
دو مثال برای تشخیص تفاوت ماده ۳ و ماده ۴
مثال نخست ـ تعیین اجارهبها
فرض کنید مستأجر از سال ۱۳۷۴ مغازهای را در اختیار دارد. اجارهنامه در دسترس نیست، هر یک از طرفین مبلغ متفاوتی را ادعا میکند و پرداختهای گذشته نیز نامنظم و غیرقابل تشخیصاند.
در این وضعیت، ممکن است دعوای تعیین اجارهبها مطرح شود؛ زیرا مبلغ قبلی بهطور قابل اعتماد معلوم نیست.
مثال دوم ـ تعدیل اجارهبها
فرض کنید در حکم قطعی قبلی، اجارهبهای یک مغازه از اول آبان ۱۴۰۱ مبلغ معینی تعیین شده است.
اگر موجر در مهر ۱۴۰۴ دادخواست تعدیل بدهد، هنوز سه سال کامل از اول آبان ۱۴۰۱ نگذشته است. صرف اینکه سه سال از تاریخ ثبت دادخواست قبلی یا صدور رأی گذشته باشد کافی نیست؛ باید تاریخ مقرر در حکم و روز تکمیل سه سال بررسی شود.
پس از تکمیل مدت، خواسته صحیح تعدیل اجارهبهاست، نه تعیین اجارهبها؛ زیرا مبلغ قبلی بر اساس حکم قطعی معلوم است.
اشتباهات موجر و مستأجر در انتخاب خواسته تعیین و تعدیل اجارهبها
طرح تعیین بهجای تعدیل: اگر مبلغ در قرارداد یا حکم قبلی مشخص است، اختلاف درباره کم یا زیاد بودن آن اصولاً تعدیل محسوب میشود.
محاسبه سه سال از تاریخ اشتباه: تاریخ صدور دادنامه، قطعیت، خرید ملک یا اظهارنامه همیشه مبدأ نیست.
بیتوجهی به قانون حاکم: قدیمی بودن بنا یا تجاری بودن ملک، بهتنهایی شمول قانون سال ۱۳۵۶ را ثابت نمیکند.
درج نکردن مابهالتفاوت در ستون خواسته: دادگاه ممکن است بدون طرح روشن خواسته مالی، درباره آن حکم صادر نکند.
اعتراض کلی به کارشناسی: عبارتهایی مانند «مبلغ واقعی بیشتر است» بدون ارائه ایراد فنی، اثر محدودی دارند.
اشتباه گرفتن اجارهبها با حق کسب یا پیشه: معیارها و موضوع این دو ارزیابی متفاوتاند.
طرف دعوا قرار ندادن تمام قائممقامها: در صورت فوت مستأجر، ممکن است لازم باشد تمام وراث ذینفع طرف دعوا قرار گیرند. در یکی از آرای منتشرشده نیز بر ضرورت طرف دعوا قرار گرفتن همه وراث مستأجر تأکید شده است.
آیا تعیین یا تعدیل اجارهبها بدون وکیل امکانپذیر است؟
داشتن وکیل برای طرح این دعاوی الزامی نیست. موجر یا مستأجر میتواند شخصاً دادخواست ثبت کند، اسناد را ارائه دهد و به نظریه کارشناس اعتراض کند.
دشواری اصلی معمولاً ثبت فرم دادخواست نیست؛ بلکه تشخیص این موارد است:
1.قانون حاکم
2.عنوان صحیح خواسته
3.مبلغ معتبر قبلی
4.مبدأ سهساله
5.طرفهای صحیح دعوا
6.خواستههای مالی همراه
7.ایرادات فنی نظریه کارشناسی
بررسی تخصصی بهویژه زمانی اهمیت دارد که چند قرارداد یا انتقال متوالی وجود دارد، یکی از طرفین فوت کرده، مبلغ عملی با قرارداد متفاوت است، حکم قبلی صادر شده یا اختلاف با حق کسب یا پیشه ارتباط دارد.
پرسشهای رایج درباره تعیین و تعدیل اجارهبها
اگر اجارهنامه نداریم، همیشه باید تعیین اجارهبها بخواهیم؟
خیر. ممکن است مبلغ اجاره از رسیدها، اسناد بانکی، اقرار طرفین یا روش مستمر پرداخت و دریافت قابل اثبات باشد. تعیین قضایی زمانی مطرح است که مبلغ واقعاً معلوم نباشد.
سه سال تعدیل از تاریخ صدور رأی قبلی محاسبه میشود؟
لزوماً خیر. مبدأ، تاریخی است که در حکم قطعی برای اعمال اجارهبهای تعیین یا تعدیلشده مقرر شده است.
آیا مستأجر میتواند کاهش اجارهبها را درخواست کند؟
بله. ماده ۴ این حق را برای هر دو طرف شناخته است. مستأجر نیز باید پایان مدت اجاره و سپری شدن سه سال را اثبات کند.
آیا مابهالتفاوت باید در دعوای جداگانه مطالبه شود؟
خیر. ماده ۵ اجازه میدهد مابهالتفاوت ضمن همان دادخواست تعیین یا تعدیل مطالبه شود. بااینحال، باید این خواسته بهصراحت در دادخواست درج شود.
مابهالتفاوت از چه تاریخی محاسبه میشود؟
در دعوای تعدیل، در صورت مطالبه، مابهالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم مورد رسیدگی قرار میگیرد.
آیا رأی تعدیل اجارهبها قطعی است؟
بر اساس مقررات فعلی خیر. رأی دادگاه صلح درباره تعدیل اجارهبها طبق تبصره ۵ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف سال ۱۴۰۲ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.
آیا مبلغ اعلامشده از سوی کارشناس حتماً پذیرفته میشود؟
خیر. نظریه کارشناس یکی از دلایل پرونده است. دادگاه میتواند در صورت وجود ایراد، توضیح بخواهد، موضوع را به هیأت کارشناسی ارجاع دهد یا به نظریهای که با اوضاع مسلم پرونده سازگار نیست ترتیب اثر ندهد.
آیا تمدید قرارداد پس از سال ۱۳۷۶، قانون سال ۱۳۵۶ را از بین میبرد؟
صرف تمدید، الزاماً چنین اثری ندارد. مقرره آییننامهای که تمدید را بهطور کلی مشمول قانون جدید میدانست، ابطال شده است. بااینحال، اگر قرارداد جدید از نظر حقوقی یک رابطه مستقل ایجاد کرده باشد، موضوع باید اختصاصی بررسی شود.
جهت رزرو مشاوره تخصص با وکیل دعاوی اجاره در تهران کلییک کنیید
نتیجه حقوقی انتخاب میان تعیین و تعدیل اجارهبها
ماده ۳ ترتیب تشخیص مبلغ موجود را بیان میکند: نخست مبلغ قرارداد، سپس مبلغ مقرر یا عملی طرفین و در نهایت، اگر مبلغ معلوم نباشد، تعیین آن از سوی دادگاه به نرخ عادله روز.
ماده ۴ زمانی اجرا میشود که مبلغ قبلی معلوم باشد، مدت اجاره پایان یافته و سه سال کامل از تاریخ استفاده مستأجر یا تاریخ مقرر در حکم قطعی قبلی گذشته باشد.
در دعوای تعیین، مبلغ جدید طبق ماده ۷ از تاریخ تقدیم دادخواست اثر میکند. در دعوای تعدیل نیز مابهالتفاوت، در صورت مطالبه صحیح، از تاریخ تقدیم دادخواست قابل رسیدگی است.
دعوای تعدیل در صلاحیت دادگاه صلح است و رأی آن بر اساس قانون فعلی قابل تجدیدنظرخواهی است. درباره تعیین اجارهبها، مرجع رسیدگی باید با توجه به عنوان دقیق و خواستههای همراه مشخص شود.
پیش از اقدام باید این چهار سند یا موضوع کنار هم بررسی شوند: نخستین رابطه استیجاری، آخرین اجارهبهای معتبر، تاریخ شروع استفاده یا تاریخ مقرر در حکم قبلی و خواستههای مالی موردنظر. همین بررسی مشخص میکند دعوای صحیح بر اساس ماده ۳ و ۷ است یا ماده ۴.
قوانین، مقررات، آراء و منابع استفادهشده در تفاوت تعیین و تعدیل اجارهبها
1.قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ با اصلاحات بعدی، بهویژه مواد ۳، ۴، ۵، ۶ و ۷.
2.اصلاح ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۱۳۵۸.
3.قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، بهویژه ماده ۱۱.
4.آییننامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۸، با توجه به ابطال تبصره ماده ۲.
5.رأی شمارههای ۱۷۶، ۱۷۷ و ۱۷۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مورخ ۲۳ مرداد ۱۳۷۹.
6.قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، بهویژه بند ۴ ماده ۱۲ و بند «پ» تبصره ۵ آن.
7.قانون آیین دادرسی مدنی، بهویژه مواد ۱۲، ۱۳، ۲۶۰ و ۲۶۵.
8.نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۱۹۹۹ مورخ ۱۶ آبان ۱۳۹۵.
9.نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۲۶۹ مورخ ۸ آبان ۱۴۰۳.
10.آراء منتخب منتشرشده درباره مبدأ سهساله، پذیرش سند عادی رابطه استیجاری، صلاحیت محل وقوع ملک و طرف دعوا قرار دادن وراث.