تعیین و افزایش اجاره بها و مطالبه مابه‌التفاوت اجاره
افزایش اجاره مغازه قدیمی همیشه با ارسال یک اظهارنامه یا اعلام مبلغ جدید به مستأجر امکان‌پذیر نیست، اگر رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ باشد، برای تغییر قضایی مبلغ اجاره باید ابتدا مشخص شود اجاره بهای فعلی نامعلوم است یا معلوم ولی نامتناسب شده است.
اگر اساساً میزان اجاره قابل احراز نباشد، موضوع در قلمرو تعیین اجاره بها قرار می‌گیرد، اگر مبلغ اجاره مشخص است ولی پس از گذشت زمان با شرایط اقتصادی تناسب ندارد، موضوع تعدیل اجاره بها است. پس از تعیین یا تعدیل نیز ممکن است بحث مابه‌التفاوت اجاره مطرح شود.
مواد ۳، ۴ و ۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ این سه وضعیت را از یکدیگر تفکیک کرده‌اند. ماده ۳ ترتیب تشخیص مبلغ اجاره، ماده ۴ شرایط تعدیل و ماده ۵ آثار مالی تغییر اجاره و امکان مطالبه مابه‌التفاوت را بیان می‌کند.
قبل از هر اقدامی مشخص کنید قانون ۱۳۵۶ بر اجاره شما حاکم است یا نه
این مقاله درباره هر قرارداد اجاره تجاری نیست.
بسیاری از روابط استیجاری قدیمی اماکن کسب و پیشه همچنان تابع قانون ۱۳۵۶ هستند، اما قراردادهای اجاره جدید اصولاً تحت قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، قانون مدنی و شروط قرارداد قرار می‌گیرند. ماده ۱ قانون ۱۳۷۶ نیز مقرر کرده اجاره‌هایی که از زمان لازم‌الاجرا شدن آن قانون منعقد می‌شوند، تابع قانون جدید، قانون مدنی و توافق طرفین هستند.
بنابراین قبل از طرح دعوای افزایش اجاره، باید تاریخ ایجاد رابطه استیجاری، سوابق انتقال حقوق مستأجر و قانون حاکم بر قرارداد بررسی شود.
اگر قرارداد شما مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد، نمی‌توان صرفاً به دلیل گذشت سه سال به ماده ۴ قانون ۱۳۵۶ استناد کرد.
تفاوت تعیین اجاره بها، تعدیل اجاره بها و مابه‌التفاوت چیست؟
تعیین اجاره بها زمانی مطرح است که مبلغی که باید به عنوان اجاره پرداخت شود قابل احراز نیست.
تعدیل اجاره بها زمانی است که مبلغ فعلی مشخص است، ولی شرایط قانونی برای تجدیدنظر در آن ایجاد شده و موجر افزایش یا مستأجر کاهش آن را می‌خواهد.
مابه‌التفاوت اجاره بها مبلغی است که پس از مشخص شدن اجاره جدید، بین اجاره سابق یا مبلغ پرداخت‌شده و میزان تعیین یا تعدیل‌شده ایجاد می‌شود.
به همین دلیل نمی‌توان این سه عبارت را به جای یکدیگر در دادخواست استفاده کرد.
ممکن است موجری حق تعدیل داشته باشد ولی نیازی به «تعیین» اجاره نداشته باشد؛ زیرا مبلغ فعلی کاملاً در قرارداد مشخص است برعکس، ممکن است طرفین اصلاً نتوانند میزان اجاره سابق را اثبات کنند و ابتدا تعیین اجاره ضرورت داشته باشد.
چه زمانی باید دعوای تعیین اجاره بها مطرح کرد؟
ماده ۳ قانون ۱۳۵۶ ابتدا سه وضعیت را به ترتیب مشخص کرده است.
اگر اجاره‌نامه وجود داشته باشد، اصل بر همان اجاره بهایی است که در قرارداد درج شده است.
اگر اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد، باید بررسی شود طرفین چه مبلغی را مقرر کرده یا عملاً بر مبنای آن رفتار کرده‌اند.
تنها اگر میزان اجاره از این راه‌ها قابل تشخیص نباشد، دادگاه آن را به نرخ عادله روز تعیین می‌کند.
اگر اجاره نامه کتبی وجود نداشته باشد چه می‌شود؟
نداشتن قرارداد کتبی به‌تنهایی به معنای نامعلوم بودن اجاره بها نیست.
فرض کنید مستأجر ده سال است هر ماه مبلغ معینی پرداخت کرده و موجر نیز بدون اعتراض آن را دریافت کرده است، رسیدهای بانکی یا سایر مدارک ممکن است نشان دهند «اجاره عملی» میان طرفین چه میزان بوده است.
در چنین وضعیتی نمی‌توان صرفاً به دلیل نبود سند اجاره گفت اجاره بها باید برای نخستین بار توسط دادگاه تعیین شود.
این نکته مستقیماً از ترتیب ماده ۳ ناشی می‌شود: پس از نبود اجاره‌نامه، قانون ابتدا به مبلغ «مقرر یا عملی‌شده» توجه می‌کند و فقط در صورت معلوم نشدن آن، نوبت تعیین قضایی می‌رسد.
آیا اختلاف بر سر مبلغ اجاره همیشه به معنی تعیین اجاره بهاست؟
خیر، ممکن است مبلغ اولیه کاملاً مشخص باشد اما موجر معتقد باشد بعد از سال‌ها بسیار ناچیز شده است، این اختلاف موضوع ماده ۳ نیست؛ بلکه در صورت وجود شرایط، باید تعدیل اجاره بها طبق ماده ۴ درخواست شود.
انتخاب ماده ۳ به جای ماده ۴ می‌تواند اساس استدلال دعوا را تغییر دهد.
شرایط افزایش یا کاهش اجاره بها طبق ماده ۴ چیست؟
ماده ۴ به موجر و مستأجر هر دو اجازه داده است با استناد به ترقی یا تنزل هزینه زندگی، تجدیدنظر در میزان اجاره را درخواست کنند؛ اما این حق بدون شرط نیست.
شرط انقضای مدت اجاره
یکی از شروط صریح ماده ۴ این است که مدت اجاره منقضی شده باشد.
این شرط با ماهیت خاص روابط استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ ارتباط دارد؛ زیرا در این روابط پایان مدت قرارداد لزوماً به معنی پایان تصرف مستأجر تجاری نیست.
شرط گذشت سه سال کامل
علاوه بر پایان مدت، باید سه سال تمام از یکی از دو مبدأ گذشته باشد:
اگر قبلاً حکم تعیین یا تعدیل اجاره وجود ندارد، مبدأ می‌تواند تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره باشد.
اگر قبلاً حکم قطعی درباره تعیین یا تعدیل صادر شده، سه سال باید از تاریخی که در آن حکم برای تعیین یا تعدیل مقرر شده است سپری شود.
بنابراین نمی‌توان هر سال درخواست افزایش قضایی اجاره داد.
برای نمونه اگر دادگاه در حکم قبلی، اجاره جدید را از اول مهر ۱۴۰۳ مقرر کرده باشد، صرف اینکه حکم چند ماه بعد صادر یا اجرا شده است لزوماً مبدأ سه سال را تغییر نمی‌دهد؛ متن حکم قبلی باید بررسی شود.
نقش نرخ عادله روز و کارشناسی
با احراز شرایط ماده ۴، دادگاه باید با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل کند.
این یعنی درصد افزایش قراردادی یا یک ضریب ثابت قانونی برای همه مغازه‌ها وجود ندارد.
کارشناس باید وضعیت واقعی محل را بررسی کند، نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۲۶۹ اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز تأکید کرده است که در اجرای ماده ۴ اصلاحی، اجاره بها با جلب نظر کارشناس و به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.
مابه‌التفاوت اجاره بها از چه تاریخی قابل مطالبه است؟
یکی از مهم‌ترین آثار دعوای تعدیل این است که افزایش اجاره فقط برای آینده پس از صدور رأی ایجاد نمی‌شود.
طبق ماده ۵ قانون ۱۳۵۶، موجر می‌تواند مابه‌التفاوت میان اجاره سابق و اجاره تعدیل‌شده را از تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل تا روز صدور حکم مطالبه کند.
مستأجر نیز اگر تعدیل به کاهش اجاره منجر شود، می‌تواند رد اضافه‌پرداخت خود را درخواست کند.
بنابراین تاریخ ثبت دادخواست اهمیت مالی مستقیم دارد.
برای مثال فرض کنید اجاره قبلی ماهانه ۵ میلیون تومان بوده و دادگاه با کارشناسی آن را از تاریخ دادخواست به ۲۰ میلیون تومان تعدیل کند، اگر رسیدگی تا صدور حکم هشت ماه طول بکشد، اختلاف ماهانه ۱۵ میلیون تومان است و اصل مابه‌التفاوت این دوره، با فرض ثبات سایر شرایط، ۱۲۰ میلیون تومان خواهد بود.
این مثال صرفاً برای توضیح روش محاسبه است و مبلغ واقعی هر پرونده تابع حکم و مدت دقیق است.
آیا مابه‌التفاوت باید با دادخواست جداگانه مطالبه شود؟
خیر؛ دست‌کم قانون آن را الزاماً به دعوای جداگانه موکول نکرده است.
ماده ۵ صریحاً می‌گوید موجر می‌تواند مابه‌التفاوت را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند، مستأجر نیز امکان مطالبه اضافه‌پرداخت خود را در همان چارچوب دارد.
تبصره ماده ۵ همین مقررات را به مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها می‌دهد نیز تسری داده است.
در نتیجه، اگر موجر از ابتدا خواسته مالی خود را نیز مطالبه می‌کند، معمولاً منطقی است موضوع مابه‌التفاوت در تنظیم دادخواست مورد توجه قرار گیرد.
اگر فقط تعدیل خواسته شود و درباره مابه‌التفاوت حکمی صادر نشود، نحوه مطالبه بعدی نیازمند بررسی مفاد رأی و وضعیت پرونده خواهد بود.
این نکته از جهت هزینه دادرسی و صلاحیت نیز اهمیت دارد؛ زیرا اضافه شدن خواسته مالی ممکن است آثار شکلی مستقلی ایجاد کند.
مرجع صالح برای تعیین و تعدیل اجاره بها کجاست؟
در ساختار قضایی فعلی باید میان تعدیل اجاره بها و سایر خواسته‌های مرتبط تفکیک کرد.
بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲، دعاوی و درخواست‌های مربوط به تعدیل اجاره بها را، جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، در صلاحیت دادگاه صلح قرار داده است.
بنابراین دعوای خالص تعدیل اجاره بهای محل کسب مشمول قانون ۱۳۵۶ اصولاً در دادگاه صلح رسیدگی می‌شود.
اما دعوای تعیین اجاره بها موضوع ماده ۳ عیناً در بند اختصاصی تعدیل ذکر نشده است، مرجع آن باید با توجه به ماهیت خواسته، بهای آن و خواسته‌های دیگری که هم‌زمان مطرح می‌شوند تعیین شود.
همچنین اگر اختلاف اصلی درباره حق کسب یا پیشه، سرقفلی یا موضوع دیگری خارج از صلاحیت اختصاصی دادگاه صلح باشد، نمی‌توان بدون بررسی مجموعه خواسته‌ها صرفاً عنوان «تعدیل» را ملاک تعیین مرجع قرار داد.
کارشناس اجاره بهای عادله روز را چگونه تعیین می‌کند؟
قانون یک فرمول عددی ثابت در اختیار کارشناس قرار نداده است.
موقعیت تجاری ملک، مساحت، کیفیت بنا، دسترسی، وضعیت بازار محل، نوع کاربری، امکانات، شرایط فیزیکی و اجاره املاک قابل مقایسه می‌توانند در ارزیابی مؤثر باشند.
با این حال، ملاک کارشناسی «هر رقمی که مالک بتواند در بازار مطالبه کند» نیست، کارشناس باید اجاره عادله روز همان رابطه استیجاری را با توجه به اوضاع و احوال پرونده برآورد کند.
نظریه کارشناس نیز برای دادگاه مصون از بررسی نیست، اگر نظریه با اوضاع مسلم ملک، نمونه‌های مقایسه‌ای یا وضعیت واقعی بازار سازگار نباشد، طرف معترض می‌تواند در مهلت قانونی نسبت به آن ایراد مستدل مطرح کند.
در پرونده تعدیل، اعتراض مؤثر به کارشناسی توسط وکیل اجاره باید دقیق باشد؛ مثلاً مشخص شود ملک مقایسه‌شده از نظر مساحت، موقعیت، حق کسب و پیشه یا شرایط استیجاری واقعاً قابل مقایسه نیست.
مراحل طرح دعوای افزایش اجاره بها و مطالبه مابه‌التفاوت
مسیر عملی پرونده دعاوی اجاره معمولاً با بررسی قانون حاکم شروع می‌شود، نه با تعیین یک مبلغ دلخواه برای اجاره جدید.
ابتدا باید تاریخ ایجاد رابطه استیجاری و شمول قانون ۱۳۵۶ روشن شود، سپس اجاره فعلی و آخرین حکم احتمالی تعیین یا تعدیل بررسی شود تا مشخص گردد آیا سه سال کامل سپری شده است.
پس از آن، موجر می‌تواند دادخواست تعدیل اجاره بها را با درخواست جلب نظر کارشناس مطرح کند و در صورت تمایل، مطالبه مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست را نیز به خواسته‌های خود بیفزاید.
مدارکی مانند اجاره‌نامه، آرای تعدیل قبلی، اسناد مالکیت، رسیدهای پرداخت اجاره و مدارکی که زمان شروع رابطه استیجاری را نشان می‌دهند باید ضمیمه شوند.
در مرحله کارشناسی نیز شرایط واقعی ملک و نمونه‌های قابل مقایسه اهمیت پیدا می‌کند، پس از صدور رأی، در صورت قطعیت یا طی مرحله تجدیدنظر، مبلغ جدید مبنای رابطه اجاره و اجرای آثار مالی حکم قرار می‌گیرد.
سه تفاوتی که می‌تواند نتیجه پرونده اجاره را تغییر دهد
اول؛ مبلغ نامعلوم با مبلغ پایین فرق دارد
اگر اجاره بها معلوم ولی بسیار قدیمی و ناچیز است، راه‌حل معمول ماده ۴ است، نه ماده ۳.
دوم؛ سه سال از قرارداد با سه سال از مبدأ قانونی همیشه یکی نیست
اگر حکم قبلی تعیین یا تعدیل وجود داشته باشد، باید تاریخی که در همان حکم مقرر شده بررسی شود.
سوم؛ تعدیل با مطالبه مابه‌التفاوت یک اثر ندارد
تعدیل مبلغ جدید را مشخص می‌کند؛ مطالبه مابه‌التفاوت، اثر مالی آن تغییر را برای فاصله زمانی مقرر در قانون به محکومیت مالی تبدیل می‌کند.
همین تفکیک‌هاست که در عمل تعیین می‌کند یک دادخواست فقط اجاره آینده را تغییر می‌دهد یا علاوه بر آن، محکومیت مالی نیز ایجاد می‌کند.
مستأجر هم می‌تواند کاهش اجاره بها بخواهد؟
بله، ماده ۴ فقط برای حمایت از موجر نوشته نشده و صریحاً موجر یا مستأجر را صاحب حق درخواست تعدیل می‌داند.
اگر هزینه‌ها یا شرایط اقتصادی به نحوی تغییر کرده باشد که اجاره فعلی بالاتر از نرخ عادله روز تلقی شود و سایر شرایط قانونی، از جمله پایان مدت و گذشت سه سال، برقرار باشد، مستأجر نیز می‌تواند درخواست کاهش اجاره کند.
ماده ۵ نیز این تقارن را ادامه داده و به مستأجر اجازه می‌دهد در صورت کاهش اجاره، رد مابه‌التفاوت پرداخت‌شده را در چارچوب مقرر مطالبه کند.
آیا رأی تعدیل اجاره بها قابل تجدیدنظر است؟
متن تاریخی ماده ۴ می‌گوید حکم دادگاه درباره تعدیل قطعی است؛ اما برای پاسخ امروز نباید فقط همین عبارت را خواند.
قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ رسیدگی به تعدیل اجاره بها را در صلاحیت دادگاه صلح قرار داده و نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۲۶۹ اداره کل حقوقی قوه قضاییه تصریح کرده است که بر اساس بند «پ» تبصره ۵ ماده ۱۲ همان قانون، رأی دادگاه صلح درباره تعدیل اجاره بها قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان است.
این یکی از مواردی است که مراجعه صرف به متن قدیمی قانون ۱۳۵۶ می‌تواند مخاطب را درباره وضعیت فعلی دادرسی به اشتباه بیندازد.
اشتباهات رایج در دعوای تعیین و افزایش اجاره بها
یکی از شایع‌ترین اشتباهات این است که موجر فقط به دلیل نبود اجاره‌نامه کتبی، دعوای تعیین اجاره بها مطرح کند؛ در حالی که مبلغ عملی اجاره با رسیدهای چندساله کاملاً قابل اثبات است.
اشتباه دیگر، طرح تعدیل پیش از تکمیل دوره سه‌ساله است، شرط زمانی ماده ۴ یک شرط اصلی است و باید قبل از ثبت دادخواست بررسی شود.
خطای مهم بعدی، فراموش کردن مطالبه مابه‌التفاوت است، ممکن است موجر بعد از یک دادرسی طولانی حکم تعدیل بگیرد، اما از ابتدا خواسته مالی ماده ۵ را به‌درستی مطرح نکرده باشد و برای آثار مالی پرونده با مسئله دیگری روبه‌رو شود.
همچنین نباید تصور کرد کارشناس ناچار است دقیقاً اجاره اعلام‌شده توسط موجر یا مستأجر را بپذیرد. موضوع کارشناسی تعیین نرخ عادله است و هر دو طرف باید دلایل فنی خود را ارائه کنند.
و در نهایت، طرح دعوای ماده ۴ بدون احراز اینکه رابطه استیجاری اصولاً مشمول قانون ۱۳۵۶ است، می‌تواند مبنای کل پرونده را با مشکل مواجه کند.
جهت رزرو مشاوره با وکلای دادشناسان کلییک کنید
پرسش‌های رایج درباره افزایش اجاره و مابه‌التفاوت اجاره
مالک هر چند سال یک بار می‌تواند افزایش قضایی اجاره بخواهد؟
در دعوای تعدیل موضوع ماده ۴، باید سه سال تمام از مبدأ قانونی گذشته باشد، اگر حکم قبلی تعیین یا تعدیل وجود داشته باشد، تاریخ مقرر در همان حکم اهمیت دارد.
اگر قرارداد نداریم ولی مستأجر هر ماه مبلغ ثابتی پرداخت می‌کند، باید تعیین اجاره بخواهیم؟
نه لزوماً. ماده ۳ مبلغ مقرر یا عملی‌شده میان طرفین را معتبر می‌داند، فقط اگر میزان اجاره قابل احراز نباشد نوبت تعیین آن توسط دادگاه می‌رسد.
موجر می‌تواند اجاره تعدیل‌شده را برای سه سال قبل مطالبه کند؟
ماده ۵ مابه‌التفاوت ناشی از تعدیل را از تاریخ تقدیم دادخواست مقرر کرده است، نه به طور عمومی برای سه سال قبل از طرح دعوا.
می‌توان مابه‌التفاوت را در همان دادخواست افزایش اجاره خواست؟
بله. قانون صریحاً این امکان را به موجر داده است و مستأجر نیز در فرض کاهش اجاره می‌تواند اضافه‌پرداخت خود را مطالبه کند.
اگر سه سال گذشته باشد، دادگاه حتماً اجاره را افزایش می‌دهد؟
خیر. گذشت سه سال شرط امکان رسیدگی است، نه تضمین میزان افزایش. دادگاه با کارشناسی و بررسی نرخ عادله روز تصمیم می‌گیرد.
آیا تعدیل فقط برای افزایش اجاره است؟
خیر. مستأجر نیز در صورت وجود شرایط می‌تواند کاهش اجاره بها را درخواست کند.
رأی دادگاه صلح درباره تعدیل قطعی است؟
طبق وضعیت فعلی و نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه در سال ۱۴۰۳، رأی تعدیل صادرشده از دادگاه صلح قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان است.
برای افزایش اجاره قانونی مغازه از کجا شروع کنیم؟
اول مشخص کنید رابطه استیجاری واقعاً تابع قانون ۱۳۵۶ است یا خیر، سپس سه سند یا واقعیت را کنار هم قرار دهید : مبلغ فعلی اجاره، تاریخ شروع استفاده یا آخرین حکم تعیین/تعدیل و تاریخ مورد نظر برای طرح دادخواست.
اگر مبلغ اجاره اساساً قابل تشخیص نیست، موضوع ماده ۳ و تعیین اجاره مطرح می‌شود، اگر مبلغ معلوم است ولی حداقل سه سال قانونی سپری شده و اجاره با نرخ عادله تناسب ندارد، ماده ۴ و تعدیل اجاره ابزار مناسب است.
در زمان تنظیم دادخواست نیز آثار ماده ۵ را فراموش نکنید، افزایش اجاره و مطالبه مابه‌التفاوت دو موضوع مرتبط‌اند و قانون اجازه داده است مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست در همان پرونده مطالبه شود.
در نتیجه، دعوای صحیح فقط این نیست که «اجاره مغازه زیاد شود»؛ باید از ابتدا معلوم باشد چه مبلغی اکنون مبناست، چرا شرایط تعدیل ایجاد شده، از چه تاریخی اجاره جدید مطالبه می‌شود و آیا محکومیت به پرداخت مابه‌التفاوت نیز درخواست شده است.
قوانین و منابع اصلی مقاله افزایش اجاره بها :
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، به‌ویژه مواد ۳، ۴ و ۵ درباره تعیین، تعدیل و مابه‌التفاوت اجاره بها.
اصلاح ماده ۴ در سال ۱۳۵۸ و جایگزینی تعیین اجاره بها به نرخ عادله روز با جلب نظر کارشناس.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ برای تشخیص قلمرو اجاره‌های جدید.
قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، ماده ۱۲، درباره صلاحیت دادگاه صلح در دعاوی تعدیل اجاره بها.
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۲۶۹ مورخ ۱۴۰۳/۸/۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره نرخ عادله روز، صلاحیت دادگاه صلح و قابلیت تجدیدنظر رأی تعدیل.
مبنای حقوقی مقاله افزایش اجاره بها : مواد ۳ تا ۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ با لحاظ اصلاح ماده ۴، قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و تغییرات صلاحیتی ناشی از قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ و نظریه مشورتی سال ۱۴۰۳ اداره کل حقوقی قوه قضاییه.