مسئولیت موجر در عیوب ملک استیجاری

مسئولیت موجر در عیوب ملک استیجاری؛ تعمیرات، فسخ و خسارت

موجر باید ملک را در وضعیتی تحویل دهد که مستأجر بتواند استفاده مورد توافق را از آن ببرد و تعمیرات لازم برای امکان انتفاع اصولاً بر عهده مالک است، اگر عیب موجب کاهش منفعت یا دشواری جدی استفاده شود، مستأجر حسب شرایط حق فسخ دارد؛ ولی اگر موجر عیب را بدون ورود ضرر رفع کند، ممکن است حق فسخ از بین برود.

بنابراین درباره هر خرابی نمی‌توان فوراً گفت «مالک باید تعمیر کند» یا برعکس «چون مستأجر استفاده می‌کند، هزینه با اوست».

خرابی موتورخانه ساختمان، نشست سقف یا نقص اساسی لوله‌کشی با تعویض لامپ، دستگیره خراب یا تعمیراتی که فقط برای استفاده بهتر و سلیقه مستأجر انجام می‌شود یکسان نیست.

از سوی دیگر، حق فسخ نیز برای هر ایراد جزئی ایجاد نمی‌شود، قانون مدنی عیبی را مؤثر می‌داند که منفعت مورد اجاره را کاهش دهد یا استفاده از آن را دشوار کند.

تعمیر خرابی ملک با مسئولیت موجر است یا مستأجر؟

ماده ۴۸۶ قانون مدنی اصل را روشن کرده است: تعمیرات و هزینه‌هایی که برای امکان استفاده از عین مستأجره لازم است با مالک است، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد یا عرف محل ترتیب دیگری داشته باشد. ابزار و تجهیزاتی که برای امکان انتفاع لازم‌اند نیز تابع همین قاعده‌اند.

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۵۷ نیز این تفکیک را تأیید کرده است: تعمیرات کلی و تعمیرات لازم برای امکان انتفاع با موجر و تعمیرات جزئی، تزئینی و مربوط به استفاده بهتر با مستأجر است. اداره کل حقوقی در همان نظریه اعلام کرده حکم ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۶۲ با قانون سال ۱۳۷۶ تعارضی ندارد.

پس معیار اصلی این است:

البته قرارداد می‌تواند در محدوده قانونی این تقسیم را تغییر دهد و منشأ خرابی نیز اهمیت دارد.

موجر موظف است ملک را در چه وضعیتی تحویل دهد؟

ماده ۴۷۶ قانون مدنی موجر را مکلف به تسلیم عین مستأجره کرده و ماده ۴۷۷ یک قدم جلوتر رفته است: موجر باید ملک را در حالتی تحویل دهد که مستأجر بتواند استفاده مورد نظر قرارداد را از آن ببرد.

برای مثال اگر واحدی برای سکونت اجاره داده شده ولی سیستم برق آن به نحوی معیوب است که سکونت عادی و ایمن ممکن نیست، صرف تحویل کلید لزوماً اجرای کامل تکلیف موجر نیست.

همین قاعده درباره محل تجاری نیز صادق است. اگر قرارداد برای فعالیت مشخصی منعقد شده و عیب اساسی ملک عملاً استفاده مورد توافق را غیرممکن کند، مسئله فقط یک تعمیر جزئی نیست.

نوع استفاده‌ای که در قرارداد مقرر شده اهمیت دارد، ممکن است نقصی برای انبار اهمیتی نداشته باشد اما همان نقص برای مطب یا محل سکونت عیب مؤثر محسوب شود.

چه عیبی به مستأجر حق فسخ می‌دهد؟

ماده ۴۷۹ پاسخ داده است: عیبی موجب فسخ است که سبب نقصان منفعت یا دشواری در انتفاع شود.

پس خط افتادن روی دیوار یا ایراد کوچک ظاهری، در شرایط عادی حق فسخ ایجاد نمی‌کند؛ اما رطوبت شدید، خرابی دائمی سیستم گرمایش در فصل سرد، خطر برق‌گرفتگی یا نقصی که استفاده اصلی از ملک را مختل کند می‌تواند وضعیت متفاوتی داشته باشد.

عیب موجود هنگام انعقاد یا تحویل ملک

اگر بعداً معلوم شود ملک هنگام اجاره معیوب بوده است، ماده ۴۷۸ دو راه اصلی برای مستأجر پیش‌بینی کرده است: فسخ اجاره یا قبول ملک با همان وضعیت و تمام اجاره‌بهای مقرر.

اما همین ماده یک استثنای مهم دارد: اگر موجر عیب را به نحوی رفع کند که ضرری به مستأجر نرسد، مستأجر دیگر حق فسخ ناشی از همان عیب را نخواهد داشت.

مثلاً اگر سیستم گرمایش هنگام تحویل ایراد داشته ولی موجر فوری و بدون ایجاد اخلال زیان‌بار آن را تعمیر کند، مستأجر نمی‌تواند لزوماً همچنان بر فسخ اصرار کند.

عیبی که در طول مدت اجاره ایجاد می‌شود

عیب لازم نیست از روز اول وجود داشته باشد.

طبق ماده ۴۸۰، اگر عیب بعد از انعقاد قرارداد و قبل از تحویل منفعت ایجاد شود، برای مستأجر حق فسخ ایجاد می‌کند. اگر عیب در طول مدت اجاره به وجود آید، حق فسخ نسبت به باقیمانده مدت مطرح می‌شود.

فرض کنید آپارتمان در ابتدا سالم بوده ولی شش ماه بعد نقص اساسی سازه‌ای یا خرابی جدی تأسیسات ایجاد شده است. این وضعیت با عیب موجود در زمان تحویل متفاوت است، اما قانون برای باقی‌مانده مدت نیز حمایت پیش‌بینی کرده است.

اگر عیب قابل تعمیر نباشد چه می‌شود؟

اگر عیب چنان شدید باشد که مال از قابلیت انتفاع خارج شود و امکان رفع آن نیز وجود نداشته باشد، ماده ۴۸۱ حکم شدیدتری دارد و اجاره دیگر قابلیت ادامه بر مبنای منفعت مورد توافق را ندارد.

برای مثال اگر ملکی به علت آسیب اساسی کاملاً غیرقابل سکونت شود و امکان بازگرداندن قابلیت استفاده وجود نداشته باشد، موضوع صرفاً انتخاب میان تعمیر و تحمل عیب نیست.

در قوانین خاص نیز همین منطق دیده می‌شود. قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و قانون ۱۳۶۲ برای ملکی که در معرض خرابی قرار گرفته و قابل تعمیر نباشد، حق فسخ مستأجر را به رسمیت شناخته‌اند.

تعمیرات اساسی و جزئی چگونه از هم تفکیک می‌شوند؟

قانون برای همه خرابی‌های احتمالی فهرست جامعی ارائه نکرده است و در اختلاف واقعی ممکن است کارشناسی لازم شود.

ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ماده ۱۰ قانون سال ۱۳۶۲، تعمیرات کلی و اساسی مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده‌ای مانند حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور را بر عهده موجر قرار داده‌اند و تعمیرات جزئی و تزئینی را اصولاً بر عهده مستأجر می‌دانند.

نظریه مشورتی سال ۱۴۰۱ نیز همین معیار را برای روابط اجاره‌ای امروزی مورد تأیید قرار داده است.

نمونه تعمیراتی که معمولاًبا مسئولیت موجر است

تعمیر اساسی سقف و سازه، رفع نقص بنیادی لوله‌کشی ساختمان، تعمیر خرابی اساسی سیستم گرمایش مرکزی، تعمیر تأسیسات عمده منصوب در ملک و ایرادهایی که بدون رفع آنها استفاده متعارف از ملک ممکن نیست، معمولاً در قلمرو مسئولیت موجر قرار می‌گیرند.

برای مثال خرابی پکیج را نمی‌توان بدون بررسی علت همیشه بر عهده یک طرف گذاشت. اگر دستگاه به علت استهلاک اساسی نیازمند تعویض قطعه اصلی یا تعویض کامل باشد، احتمال قرار گرفتن هزینه بر عهده موجر بیشتر است؛ اما سرویس مصرفی یا خرابی ناشی از استفاده نادرست مستأجر تحلیل دیگری دارد.

چه تعمیراتی معمولاً بر عهده مستأجر است؟

تعمیرات کوچک ناشی از استفاده روزمره، امور تزئینی و اقداماتی که صرفاً برای بهتر شدن کیفیت استفاده مورد نظر مستأجر انجام می‌شوند اصولاً با او هستند.

برای نمونه رنگ‌آمیزی صرفاً به سلیقه مستأجر، نصب تجهیزات اضافی یا تغییر دکوراسیون را نمی‌توان بدون توافق به عنوان «تعمیر ضروری مالک» مطالبه کرد.

منشأ خرابی نیز اهمیت دارد. اگر مستأجر با استفاده غیرمتعارف باعث شکستگی یا خرابی شده باشد، نمی‌تواند صرفاً به ماده ۴۸۶ استناد کند و هزینه را به مالک منتقل کند.

آیا قرارداد می‌تواند هزینه تعمیرات را بر عهده مستأجر بگذارد؟

ماده ۴۸۶ صریحاً امکان شرط خلاف یا وجود عرف مخالف را پذیرفته است. بنابراین طرفین می‌توانند درباره برخی هزینه‌ها ترتیب دیگری مقرر کنند.

اما متن شرط باید دقیق خوانده شود.

عبارت کلی «کلیه هزینه‌های ملک با مستأجر است» لزوماً در هر پرونده به معنای انتقال تمام مسئولیت‌های سازه‌ای، خسارات ناشی از عیب پنهان و تعهد موجر به قابل استفاده نگه داشتن ملک نیست؛ تفسیر قرارداد، نوع خرابی و قواعد آمره حسب قانون حاکم باید بررسی شوند.

در مقابل، اگر قرارداد به روشنی مثلاً سرویس دوره‌ای پکیج یا هزینه تعمیرات مصرفی را بر عهده مستأجر گذاشته باشد، اصل لزوم قرارداد نیز اهمیت دارد.

اگر موجر از انجام تعمیرات خودداری کند مستأجر چه حقوقی دارد؟

نخست باید عیب و ضرورت تعمیر به موجر اعلام شود.

اگر تعمیر واقعاً از وظایف موجر باشد و وی اقدام نکند، بسته به وضعیت ممکن است الزام به انجام تعمیر، فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت مطرح شود.

الزام موجر به انجام تعمیر

مواد ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی طرفین را علاوه بر مفاد صریح قرارداد به آثار قانونی و عرفی آن نیز ملتزم می‌کنند و تخلف از تعهد می‌تواند مسئولیت ایجاد کند. ماده ۲۲۲ نیز به دادگاه اجازه می‌دهد در صورت عدم انجام تعهد، به ذی‌نفع اجازه انجام عمل را بدهد و متخلف را به پرداخت مخارج محکوم کند.

از سوی دیگر، ماده ۴۸۶ مستقیماً تعمیرات لازم برای امکان انتفاع را بر عهده مالک قرار داده است. بنابراین در اجاره‌ای که قانون خاص دیگری مسیر متفاوتی مقرر نکرده، امکان مطالبه اجرای این تعهد قابل بررسی است.

فسخ اجاره به علت انجام ندادن تعمیر

اگر عیب از نوع مؤثر موضوع مواد ۴۷۸ تا ۴۸۱ باشد، مستأجر ممکن است حق فسخ داشته باشد.

در عیبی که قابل رفع است، اگر موجر آن را بدون ضرر برای مستأجر اصلاح کند، حق فسخ می‌تواند از بین برود؛ ولی خودداری از رفع عیب مؤثر یا غیرقابل تعمیر بودن آن وضعیت متفاوتی ایجاد می‌کند.

در اجاره‌های مشمول قانون ۱۳۵۶ نیز اگر موجر تعمیرات کلی مورد حکم را در مهلت مقرر انجام ندهد، ماده ۲۱ صراحتاً امکان مراجعه مستأجر برای فسخ اجاره را پیش‌بینی کرده است.

آیا مستأجر می‌تواند خودش تعمیر کند و هزینه را از موجر بگیرد؟

اصل پاسخ این است که بهتر است با اجازه موجر یا مجوز قضایی اقدام شود.

ماده ۲۲۲ قانون مدنی امکان آن را فراهم می‌کند که در صورت عدم انجام تعهد، دادگاه اجازه دهد متعهدله عمل را انجام دهد و هزینه آن بر عهده متخلف قرار گیرد.

در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶، مقرره خاص وجود دارد: مستأجر پس از حکم دادگاه و امتناع موجر می‌تواند با اجازه دادگاه تعمیر را تحت نظارت اجرا انجام دهد، ولی هزینه قابل منظور به حساب موجر به سقف مقرر در ماده ۲۱ محدود است. نظریه مشورتی سال ۱۴۰۱ نیز تأکید کرده در این دسته پرونده‌ها نمی‌توان با استناد به قواعد عمومی از محدودیت خاص قانون ۱۳۵۶ عبور کرد.

بنابراین اقدام یک‌جانبه، بدون اطلاع و بدون امکان اثبات ضرورت و مبلغ هزینه، می‌تواند بعداً مطالبه هزینه را دشوار کند.

آیا مستأجر می‌تواند هزینه تعمیر را خودسرانه از اجاره‌بها کم کند؟

به عنوان یک قاعده عمومی و امن، خیر.

اینکه هزینه تعمیر اصولاً بر عهده موجر باشد با اینکه مستأجر بتواند هر مبلغی را رأساً از اجاره‌بها کسر کند یکسان نیست.

بهتر است مستأجر ابتدا خرابی را مستند، موجر را رسماً مطلع و فرصت معقول برای تعمیر ایجاد کند. اگر توافق حاصل نشد، مسیر قضایی برای الزام یا اجازه انجام تعمیر قابل بررسی است.

قانون در بعضی موارد خاص اجازه کسر مستقیم داده است؛ مثلاً تبصره ماده ۲۳ آیین‌نامه تملک آپارتمان‌ها مقرر کرده اگر طبق اجاره‌نامه پرداخت هزینه‌های مشترک بر عهده مالک باشد و مالک نپردازد، مستأجر می‌تواند هزینه‌های مزبور را از محل اجاره‌بها پرداخت کند. وجود چنین نص خاصی خود نشان می‌دهد که کسر خودسرانه اجاره‌بها در هر تعمیر را نباید یک قاعده عمومی فرض کرد.

مقررات خاص اجاره‌های مشمول قانون سال ۱۳۵۶ چیست؟

این بخش عمدتاً در اماکن تجاری قدیمی اهمیت دارد که رابطه استیجاری آنها مشمول قانون ۱۳۵۶ باقی مانده است.

ماده ۲۰ تعمیرات کلی و اساسی را بر عهده موجر می‌گذارد. ماده ۲۱ نیز اگر موجر پس از حکم دادگاه تعمیر را انجام ندهد، به مستأجر دو راه می‌دهد: درخواست فسخ یا درخواست اجازه انجام تعمیر با نظارت اجرا و منظور کردن هزینه آن تا سقف معادل شش ماه اجاره‌بها.

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۴۱۱ تأکید کرده است این سقف، حکم خاص قانون ۱۳۵۶ است و مستأجر مشمول این قانون نمی‌تواند به استناد ماده ۴۸۶ قانون مدنی هزینه‌ای بیش از آن را از موجر مطالبه کند.

پس ابتدا باید مشخص شود قرارداد تحت چه رژیم قانونی‌ای قرار دارد. استفاده از قواعد اجاره مسکونی جدید برای یک مغازه با رابطه استیجاری قبل از ۱۳۷۶ می‌تواند نتیجه اشتباه ایجاد کند.

اگر تعمیرات مدتی استفاده از ملک را غیرممکن کند چه می‌شود؟

گاهی انجام تعمیر برای حفظ ساختمان ضروری است ولی اجرای آن باعث می‌شود مستأجر مدتی نتواند از تمام یا بخشی از ملک استفاده کند.

ماده ۴۸۵ قانون مدنی مقرر کرده اگر تأخیر در تعمیر موجب ضرر مالک باشد، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیر ضروری شود؛ حتی اگر در تمام یا بخشی از زمان تعمیر نتواند از ملک استفاده کند. در همین وضعیت قانون برای مستأجر حق فسخ شناخته است.

پس مستأجر نمی‌تواند همیشه با استناد به قرارداد مانع تعمیر خطرناک سقف، سازه یا تأسیسات شود.

از طرف دیگر، موجر نیز نمی‌تواند بدون توجه به حقوق مستأجر، هر تغییری در ملک ایجاد کند. ماده ۴۸۴ تغییراتی را که در مدت اجاره با مقصود مستأجر از اجاره منافات دارند ممنوع کرده است.

اگر بخشی از ملک تخریب یا غیرقابل استفاده شود تکلیف اجاره‌بها چیست؟

ماده ۴۸۳ برای «تلف» تمام یا بخشی از عین مستأجره حکم خاص دارد.

اگر در طول اجاره ملک بر اثر حادثه به‌طور کامل یا جزئی تلف شود، اجاره از زمان تلف نسبت به قسمت تلف‌شده منحل می‌شود. اگر تلف جزئی باشد، مستأجر می‌تواند حسب شرایط اجاره را نسبت به باقی‌مانده فسخ کند یا فقط تقلیل نسبی مال‌الاجاره را بخواهد.

این حکم را نباید با هر عیب ساده یکی دانست.

در ماده ۴۷۸، عیب موجود اصولاً میان فسخ یا پذیرش با تمام اجرت حق انتخاب ایجاد می‌کند؛ ولی ماده ۴۸۳ در فرض تلف جزئی صریحاً کاهش نسبی اجاره‌بها را پیش‌بینی کرده است.

مشاوره تخصصی با وکیل اجاره

آیا مستأجر می‌تواند بابت عیب ملک خسارت مطالبه کند؟

صرف وجود عیب به این معنا نیست که در هر پرونده هر خسارتی خودکار قابل مطالبه باشد.

برای مطالبه خسارت باید معمولاً تعهد یا تکلیف موجر، تخلف قابل انتساب، ورود ضرر و رابطه سببیت اثبات شود.

مواد ۲۲۱، ۲۲۶ و ۲۲۷ قانون مدنی قواعد اصلی مسئولیت ناشی از عدم انجام تعهد را بیان می‌کنند. متعهد نیز اگر ثابت کند عدم اجرا ناشی از علت خارجی غیرقابل انتساب بوده، ممکن است طبق مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ از مسئولیت خسارت معاف شود.

خسارت به اثاث و اموال مستأجر

فرض کنید مستأجر چند بار خرابی جدی لوله اصلی ساختمان را به مالک اطلاع داده، مالک با وجود امکان تعمیر اقدامی نکرده و سپس نشتی باعث تخریب اثاث مستأجر شده است.

در چنین وضعیتی، اگر تقصیر یا تخلف موجر و رابطه آن با خسارت اثبات شود، علاوه بر بحث تعمیر و فسخ، مطالبه خسارت اموال نیز قابل بررسی است.

ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی نیز کسی را که عمداً یا در نتیجه بی‌احتیاطی به مال یا سایر حقوق دیگری زیان وارد کند مسئول جبران خسارت می‌داند.

خسارت ناشی از تعطیلی کسب‌وکار یا عدم امکان استفاده

اگر عیب ملک موجب تعطیلی فعالیت تجاری یا محرومیت از استفاده شود، مطالبه خسارت نیازمند اثبات دقیق‌تر است.

مستأجر باید نشان دهد خسارت واقعی و قابل انتساب به تخلف موجر بوده است. صرف ادعای اینکه «اگر مغازه خراب نمی‌شد سود زیادی می‌کردم» بدون اسناد مالی و رابطه سببیت کافی نیست.

وجود شرط قراردادی درباره وجه التزام خرابی، عدم امکان استفاده یا تأخیر در تعمیر نیز می‌تواند موقعیت را تغییر دهد. قواعد عمومی ماده ۲۳۰ درباره وجه التزام در این فرض اهمیت پیدا می‌کند.

آسیب بدنی ناشی از خرابی ملک

اگر عیب خطرناک ساختمان باعث صدمه جسمانی شود، موضوع از یک اختلاف ساده اجاره فراتر می‌رود.

برای مثال سقوط بخشی از سقف یا حادثه ناشی از نقص خطرناک تأسیسات می‌تواند حسب منشأ حادثه، علم مالک، تکلیف تعمیر و رفتار مستأجر مسئولیت مدنی ایجاد کند.

مواد ۱ و ۲ قانون مسئولیت مدنی، جبران خسارت ناشی از لطمه به جان، سلامتی و مال را در صورت تحقق شرایط مقرر به رسمیت شناخته‌اند.

خرابی قسمت‌های مشترک آپارتمان بر عهده چه کسی است؟

در آپارتمان‌ها باید علاوه بر رابطه موجر و مستأجر، مقررات تملک آپارتمان‌ها نیز بررسی شود.

هزینه‌هایی مانند نگهداری پشت‌بام، تأسیسات مشترک و سایر قسمت‌های مشترک تابع قانون و آیین‌نامه تملک آپارتمان‌ها هستند. ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها اصل مشارکت مالکان در مخارج مشترک را مقرر کرده و آیین‌نامه نیز نحوه تقسیم هزینه‌های مستمر و نگهداری را توضیح می‌دهد.

اما در رابطه داخلی موجر و مستأجر، قرارداد نیز مهم است.

آیین‌نامه صریحاً مقرر کرده اگر طبق اجاره‌نامه پرداخت هزینه مشترک بر عهده مالک باشد و مالک نپردازد، مستأجر می‌تواند از محل اجاره‌بها آن را پرداخت کند. اگر هزینه جاری مشترک طبق قرارداد بر عهده استفاده‌کننده باشد، مدیر ساختمان می‌تواند حسب مقررات برای وصول آن اقدام کند.

پس «شارژ ساختمان» و «تعمیر اساسی ساختمان» لزوماً یک حکم ندارند.

اگر مستأجر مانع تعمیرات ضروری شود چه می‌شود؟

مسئله فقط متوجه مسئولیت موجر نیست.

ماده ۴۸۵ قانون مدنی مقرر کرده در تعمیرات ضروری‌ای که تأخیر آنها برای موجر زیان‌آور است، مستأجر نمی‌تواند مانع انجام کار شود.

در قانون ۱۳۵۶ نیز ماده ۲۲ تصریح کرده اگر مستأجر مانع تعمیرات ضروری شود، دادگاه می‌تواند او را به رفع ممانعت ملزم کند و حتی برای انجام تعمیر، تخلیه موقت ملک را مقرر نماید. خسارتی که در نتیجه ممانعت مستأجر ایجاد شود نیز بر عهده او خواهد بود.

بنابراین مستأجر نمی‌تواند از یک طرف تعمیر اساسی را مطالبه کند و از طرف دیگر اجازه ورود کارشناس یا تعمیرکار را ندهد.

مستأجر چگونه عیب و خرابی ملک را اثبات کند؟

در چنین اختلافی، اثبات وضعیت ملک پیش از تعمیر اهمیت زیادی دارد.

مستأجر بهتر است خرابی را با تصاویر دارای تاریخ، مکاتبات با موجر، پیام‌ها، گزارش مدیر ساختمان، فاکتورهای تعمیر و حسب اهمیت موضوع تأمین دلیل و کارشناسی مستند کند.

برای مثال اگر سقف دچار نشتی جدی شده و مستأجر فوراً همه آثار را تعمیر کند ولی هیچ عکس، گزارش یا نظریه کارشناسی نداشته باشد، بعداً اثبات اینکه منشأ خسارت عیب اساسی ساختمان بوده دشوارتر می‌شود.

در خسارت‌های جدی بهتر است پیش از تغییر وضعیت، دلیل حفظ شود؛ مگر آنکه خرابی فوری و خطرناک باشد و تأخیر باعث توسعه خسارت شود.

اطلاع کتبی به موجر نیز مهم است. این اطلاع می‌تواند ثابت کند مالک از مشکل آگاه شده ولی با وجود فرصت اقدام نکرده است؛ موضوعی که در بحث مسئولیت خسارت اهمیت دارد.

مرجع رسیدگی به اختلاف تعمیرات و خسارت کدام است؟

در دعاوی اجاره نوع خواسته تعیین‌کننده است.

اختلاف درباره الزام به تعمیر، فسخ اجاره، مطالبه هزینه تعمیر یا خسارت، بسته به مالی یا غیرمالی بودن خواسته و مبلغ آن در مرجع صالح قضایی رسیدگی می‌شود.

طبق قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ و رأی وحدت رویه شماره ۸۶۵ مورخ ۳۱ تیر ۱۴۰۴، دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد ریال در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته‌اند و این صلاحیت دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول را نیز شامل می‌شود. دعاوی مالی بیش از نصاب حسب قواعد عمومی در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی می‌شوند.

در پرونده‌های قدیمی مشمول قانون ۱۳۵۶ نیز باید مقررات خاص همان قانون درباره تعمیرات در نظر گرفته شود.

از حیث صلاحیت محلی نیز ماهیت دقیق خواسته، محل ملک و قواعد آیین دادرسی باید هم‌زمان بررسی شوند.

سه نکته تعیین‌کننده در پرونده‌های عیب ملک استیجاری

نکته نخست: قبل از هر چیز مشخص کنید خرابی «اساسی» است یا «جزئی». تعمیر مربوط به اصل بنا و امکان استفاده معمولاً با مالک است؛ تعمیر تزئینی و مصرفی معمولاً با مستأجر. ماده ۴۸۶ و نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۵۷ مبنای اصلی این تفکیک‌اند.

نکته دوم: زمان ایجاد عیب را مشخص کنید. عیب موجود هنگام اجاره، عیب حادث قبل از تحویل و عیب ایجادشده در میانه مدت هر کدام در مواد ۴۷۸ و ۴۸۰ آثار خاص دارند.

نکته سوم: قبل از تعمیر خودسرانه، دلیل و مسیر مطالبه هزینه را حفظ کنید. اینکه تعمیر وظیفه موجر بوده، خودبه‌خود اجازه نمی‌دهد هر هزینه‌ای بدون اطلاع، کارشناسی یا مجوز از اجاره‌بها کسر شود. در روابط مشمول قانون ۱۳۵۶ حتی سازوکار و سقف خاص قانونی وجود دارد.

اشتباهات رایج مسئولیت موجر و مستأجر درباره تعمیرات

یکی از اشتباهات رایج این است که موجر تصور می‌کند چون مستأجر ملک را تحویل گرفته، از همان روز همه خرابی‌ها بر عهده مستأجر است.

ماده ۴۸۶ چنین حکمی ندارد و تعمیرات لازم برای امکان انتفاع را اصولاً بر عهده مالک قرار داده است.

اشتباه دوم، تصور معکوس است: «هر چیزی در خانه خراب شود مالک باید پولش را بدهد»، تعمیرات جزئی و تزئینی و خرابی ناشی از استفاده نامناسب می‌تواند بر عهده مستأجر باشد.

اشتباه سوم، کسر یک‌جانبه هزینه تعمیر از اجاره‌بهاست، این اقدام بدون مبنای قراردادی یا قانونی روشن می‌تواند خود مستأجر را با ادعای بدهی اجاره‌بها مواجه کند.

اشتباه چهارم، فسخ فوری برای هر ایراد کوچک است، قانون برای ایجاد حق فسخ، نقصان منفعت یا دشواری مؤثر در استفاده را لازم دانسته است.

اشتباه پنجم، تعمیر کردن همه آثار عیب پیش از حفظ دلیل است، در این حالت ممکن است منشأ خرابی و میزان خسارت بعداً قابل اثبات نباشد.

و اشتباه ششم، استفاده از مقررات قانون ۱۳۵۶ برای هر قرارداد امروزی است، روابط استیجاری قدیمی تجاری ممکن است همچنان تابع رژیم خاص ۱۳۵۶ باشند و مقررات تعمیرات آنها، از جمله سقف ماده ۲۱، با روابط جدید یکسان نیست.

پرسش‌های رایج درباره خرابی و تعمیرات ملک اجاره‌ای

1.تعمیر پکیج با موجر است یا مستأجر؟

پاسخ به نوع خرابی بستگی دارد. خرابی اساسی یا استهلاک مؤثر دستگاهی که برای استفاده عادی از ملک لازم است اصولاً می‌تواند در مسئولیت موجر قرار گیرد؛ اما سرویس‌های مصرفی یا خسارت ناشی از استفاده نادرست مستأجر ممکن است بر عهده خود او باشد. معیار ماده ۴۸۶ «لزوم تعمیر برای امکان انتفاع» است.

2.تعمیر آسانسور با موجر است یا مستأجر؟

تعمیر اساسی آسانسور در قوانین روابط موجر و مستأجر صریحاً از نمونه‌های تعمیرات کلی و اساسی ذکر شده است. هزینه‌های جاری استفاده و نگهداری مشترک ممکن است حسب قرارداد و مقررات ساختمان وضعیت دیگری داشته باشند.

3.اگر خانه نم و رطوبت شدید داشته باشد می‌توان اجاره را فسخ کرد؟

اگر رطوبت به اندازه‌ای باشد که منفعت مورد انتظار را کاهش دهد یا استفاده از ملک را به طور جدی دشوار کند، می‌تواند عیب مؤثر باشد. اگر موجر آن را بدون ضرر برای مستأجر رفع کند، ماده ۴۷۸ حق فسخ را محدود می‌کند. در نهایت شدت و منشأ عیب در صورت اختلاف ممکن است نیازمند کارشناسی باشد.

4.اگر موجر تعمیر نکند، می‌توانم خودم تعمیر و پول را از اجاره کم کنم؟

به‌طور کلی بهتر است بدون توافق یا مجوز قانونی چنین کاری انجام نشود، ماده ۲۲۲ امکان انجام تعهد با اجازه دادگاه و مطالبه مخارج را پیش‌بینی کرده است. در برخی مقررات خاص مانند قانون ۱۳۵۶ یا هزینه‌های مشترک آپارتمان نیز قواعد ویژه وجود دارد.

5.اگر هنگام تعمیر نتوانم در خانه بمانم، اجاره‌بها چه می‌شود؟

ماده ۴۸۵ در تعمیر ضروری‌ای که تأخیرش موجب ضرر مالک است، مستأجر را ملزم به تحمل تعمیر می‌کند ولی برای او حق فسخ پیش‌بینی کرده است. اگر بخشی از عین مستأجره واقعاً تلف شده باشد، ماده ۴۸۳ نیز امکان تقلیل نسبی اجاره‌بها را در فرض مقرر می‌شناسد.

6.آیا مستأجر می‌تواند خسارت اثاث خراب‌شده را از موجر بگیرد؟

اگر ثابت شود موجر مسئول رفع عیب بوده، از وجود مشکل آگاه یا مکلف به رفع آن بوده و عدم اقدام قابل انتساب او باعث خسارت شده است، مطالبه خسارت بر اساس قواعد مسئولیت قراردادی و مدنی قابل بررسی است. صرف وقوع خسارت بدون اثبات رابطه سببیت کافی نیست.

7.اگر مستأجر خودش باعث خرابی شده باشد چه می‌شود؟

در این حالت نمی‌تواند صرفاً به مسئولیت عمومی موجر در تعمیرات اساسی استناد کند. اگر خسارت ناشی از رفتار یا استفاده نادرست خود مستأجر باشد، مسئولیت وی حسب قرارداد و قواعد عمومی قابل طرح است.

8.آیا مالک حق دارد برای تعمیر بدون اجازه وارد خانه شود؟

ضروری بودن تعمیر به موجر حق نمی‌دهد بدون رعایت حقوق تصرفی مستأجر هر زمان وارد ملک شود. هماهنگی برای دسترسی لازم است؛ اما مستأجر نیز نمی‌تواند از تعمیرات ضروری جلوگیری کند و در صورت ممانعت ممکن است مسئول خسارت شود.

9.مستأجر پس از مشاهده عیب جدی چه اقدامی انجام دهد؟

اول مشخص کنید عیب چه اثری بر استفاده از ملک دارد. ایراد جزئی با نقصی که سکونت یا فعالیت را ناامن یا غیرممکن می‌کند یکسان نیست.

دوم، عیب را مستند کنید. عکس و فیلم، گزارش مدیر ساختمان، فاکتور، پیام‌ها و در موارد جدی تأمین دلیل و کارشناسی می‌توانند بعداً تعیین‌کننده باشند.

سوم، موجر را به شکل قابل اثبات مطلع کنید و صریحاً تعمیر را بخواهید. در عیب فوری و خطرناک، ضرورت جلوگیری از توسعه خسارت نیز باید در نظر گرفته شود.

چهارم، قرارداد را بخوانید. ممکن است درباره تعمیر پکیج، تأسیسات، هزینه‌های مشترک یا وجه التزام ناشی از عدم تعمیر شرط خاصی وجود داشته باشد.

پنجم، اگر موجر اقدام نکرد، بر اساس نوع خرابی میان الزام به تعمیر، درخواست اجازه انجام تعمیر و مطالبه هزینه، فسخ اجاره یا مطالبه خسارت انتخاب کنید. این راه‌ها همیشه قابل جمع نیستند و باید با وضعیت واقعی پرونده تطبیق داده شوند.

در نهایت، مهم‌ترین قاعده این است:

موجر باید امکان استفاده مورد توافق از ملک را فراهم و تعمیرات اساسی لازم برای انتفاع را انجام دهد؛ مستأجر نیز موظف است تعمیرات جزئی و مسئولیت‌های ناشی از استفاده خود را تحمل کند. اگر عیب مؤثر رفع نشود، حق فسخ و در صورت اثبات شرایط، مطالبه خسارت می‌تواند مطرح شود.

جهت رزرو مشاوره حقوقی با گروه وکلای دادشناسان کلییک کنید

قوانین، آراء و منابع استفاده‌شده در مقاله مسئولیت موجر و مستاجر در تعمیرات ملک اجاره ای

مبنای اصلی مقاله مواد ۴۷۶ تا ۴۸۶ قانون مدنی است؛ به‌ویژه ماده ۴۷۷ درباره تحویل ملک در وضعیت قابل استفاده، مواد ۴۷۸ تا ۴۸۱ درباره اثر عیب و حق فسخ، ماده ۴۸۳ درباره تلف جزئی و کاهش نسبی اجاره‌بها، ماده ۴۸۵ درباره تعمیرات ضروری و ماده ۴۸۶ درباره مسئولیت مالک نسبت به تعمیرات لازم برای انتفاع.

مواد ۲۲۰ تا ۲۳۰ قانون مدنی نیز در بخش الزام به اجرای تعهد و مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعمیرات مورد استفاده قرار گرفته‌اند؛ به‌ویژه ماده ۲۲۲ درباره امکان انجام تعهد با اجازه دادگاه و مطالبه مخارج.

در تفکیک تعمیرات اساسی و جزئی، ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۶۲ مورد توجه قرار گرفته‌اند. نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۵۷ نیز استمرار معیار تعمیرات کلی و جزئی را در روابط اجاره‌ای تأیید کرده است.

در اجاره‌های قدیمی مشمول قانون ۱۳۵۶، مواد ۲۱ و ۲۲ درباره امتناع موجر از تعمیر و ممانعت مستأجر از تعمیرات ضروری و نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۴۱۱ درباره سقف خاص هزینه تعمیرات لحاظ شده‌اند.

در بخش خسارت، قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، به‌ویژه مواد ۱ و ۲ درباره مسئولیت جبران خسارت مادی یا بدنی ناشی از تقصیر، مورد استفاده قرار گرفته است.

در آپارتمان‌ها نیز قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن درباره هزینه‌های مشترک، نگهداری ساختمان و امکان پرداخت برخی هزینه‌های مالک از محل اجاره‌بها در شرایط مقرر مورد توجه قرار گرفته‌اند.

از نظر صلاحیت فعلی نیز رأی وحدت رویه شماره ۸۶۵ مورخ ۳۱ تیر ۱۴۰۴ درباره صلاحیت دادگاه صلح در دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد ریال لحاظ شده است.